- Les zones tendues sont formées par 1 149 communes. Celles-ci sont regroupées dans 28 agglomérations de métropole
- Il s’agit des villes qui comptent plus de 50 000 habitants et où la demande de logements et l’offre sont en déséquilibre
- Dans les villes où le marché locatif est tendu, la fixation des loyers est encadrée et les taxes sont majorées
L’investissement dans l’immobilier vous promet de nombreux avantages, surtout si vous choisissez le bon dispositif de défiscalisation immobilière. Par exemple, le dispositif Pinel est perçu comme le meilleur car il vous livre déjà toutes les grandes lignes pour réussir votre investissement. Toutefois, cette loi de défiscalisation n’est pas infaillible. Pour éviter de faire des erreurs, consultez notre article : quelles sont les erreurs à ne pas commettre avec la loi Pinel ?
Ce qu’il faut entendre par zone tendue en matière d’investissement dans l’immobilier
On entend par zone tendue, une liste de communes urbaines de métropole où le marché locatif est tendu. Conséquence : les loyers sont plus élevés dans ces villes. Pour remédier à cette situation, l’État encadre la fixation du loyer et réduit le préavis du locataire. La taxe appliquée sur les logements vacants et la taxe d’habitation y sont également majorées.
De point de vue juridique, sont considérées comme une zone tendue les zones d’urbanisation où résident plus de 50 000 habitants, et où existe un important déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Ce déséquilibre entraîne une difficulté d’accès à la location d’immeuble ou à l’acquisition des logements anciens. Dans ces zones, le nombre de demandes de logement dépasse largement le nombre d’emménagements annuels.
Selon la loi Alur, les zones tendues sont constituées de 1 149 communes formant 28 agglomérations de France métropolitaine. Ces grandes agglomérations sont : Annecy, Ajaccio, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.
Il n’existe pas de découpage par quartiers dans l’agglomération considérée comme zone tendue. Cela s’applique sur l’ensemble du territoire.
Comment réduire vos impôts grâce au dispositif Pinel ? Pour le savoir, consultez notre article : qu’est ce que la défiscalisation immobilière ?
L’encadrement du loyer dans les villes où le marché locatif est tenu
Comme nous l’avons évoqué plus haut, la fixation des loyers dans une zone tendue est très encadrée, comme c’est le cas du dispositif Pinel. Cela concerne non seulement les locations vides, mais aussi les locations meublées à usage d’habitation principale du locataire.
Par contre, les logements meublés ou vides à usage de résidence secondaire ne sont pas touchés par cet encadrement. Dans ces villes, le nouveau loyer doit être équivalent au précédent, en cas de relocation.
Il existe cependant quelques exceptions. Tout d’abord, la fixation du loyer est libre pour les logements anciens ou neufs si c’est pour la première fois qu’ils sont mis en location. Tel est aussi le cas des logements vacants depuis plus de dix-huit mois et des logements qui ont subi des travaux d’amélioration, dont les dépenses sont moins égales à la somme de la dernière année de loyer.
Par ailleurs, dans les deux cas suivants, les loyers sont encadrés, mais il est cependant possible de dépasser l’ancien loyer. Tel est le cas si le bailleur a effectué des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence.
Dans ce cas, les charges ne doivent pas être au moins égales à la moitié de la dernière année de loyer, et la hausse annuelle du loyer ne doit pas dépasser 15 %. C’est également le cas si le propriétaire arrive à démontrer que l’ancien loyer est manifestement sous évalué.
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Zone tendue : les autres conséquences sur l’investissement locatif
À part l’encadrement du loyer, la qualification « zone tendue » a aussi d’autres impacts sur l’investissement locatif. En effet, pour un logement situé en zone tendue, le préavis est ramené à un mois pour l’ensemble des logements. Or, hors zone tendue, le délai de préavis en cas du départ du logement est d’un mois pour les locations meublées, et de trois mois pour les locations vides. Pour que cette réduction s’applique, il faut que le locataire arrive à prouver qu’il se trouve dans un marché immobilier tendu.
Par ailleurs, les taxes liées au logement peuvent être majorées dans les villes situées en zones tendues. Cette augmentation peut avoir un impact sur la rente locative du placement immobilier. Tout d’abord, l’État met en place la taxe sur les logements vacants. Celle-ci permet d’inciter les bailleurs à ne pas retirer leur logement du marché locatif et elle s’applique si le logement est inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier de l’année fiscale.
Enfin, la taxe d’habitation est augmentée sur les résidences secondaires.
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À part les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le contrat de bail, celui-ci doit également préciser si le loyer est soumis à l’encadrement, si ce dernier est soumis au plafonnement des loyers (en loi Pinel par exemple). Le contrat doit également mentionner le montant du loyer référence et du loyer majoré appliqué à la conclusion du bail au cas où celui-ci serait soumis au plafonnement des loyers.