- La valeur locative cadastrale s’obtient en multipliant la surface pondérée par le tarif au m² du local de référence
- La valeur locative est un élément indispensable au calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière
- En cas d’existence d’erreur, le propriétaire a la possibilité de faire une réclamation auprès de l’administration fiscale
La valeur de location cadastrale sert de base dans le calcul de votre impôt sur les biens fonciers et immobiliers. Pour comprendre de quoi il s’agit, consultez notre article : quelle est la valeur locative d’un terrain non-bâti ?
Le calcul de la valeur locative cadastrale
Tout d’abord, on entend par valeur de location cadastrale (ou revenu cadastral) le loyer annuel théorique fixé par l’administration fiscale. Pour y parvenir, elle se sert des données fournies par la personne imposable. L’établissement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation se fait ainsi à partir de cette valeur cadastrale. Une nette augmentation de la taxe foncière signifie ainsi une augmentation de cette valeur de location.
La détermination de la fiscalité locale (taxe d’habitation et de la taxe foncière) se fait en multipliant la valeur de location cadastrale par les taux fixés par les collectivités territoriales. Quant au calcul de la valeur de location cadastrale, cette opération est présentée dans la fiche d’évaluation. Cette dernière est disponible à la demande auprès du centre des impôts fonciers. Si vous voulez par exemple contester votre impôt, vous devez être en possession de cette fiche.
Il s’agit des éléments déclarés par le contribuable dans l’imprimé H2-Cerfa6650 (pour une maison individuelle), ou dans l’imprimé H2-Cerfa 6652 (pour un immeuble collectif) qui permettent à l’administration fiscale d’établir la valeur de location. On l’obtient à partir de deux données, à savoir la surface pondérée, multipliée par le tarif au m² du local de référence.
Pour comprendre le principe des impôts locaux, consultez également notre article : qu’est ce que la taxe foncière ?
La détermination de la surface pondérée et du tarif représentatif des loyers normaux
Le calcul de la surface pondérée se fait en 3 étapes. Il faut d’abord passer par la mensuration de la surface réelle du local. Cela concerne d’abord les pièces des propriétés bâties, autrement dit, les pièces de réception, les cuisines, les chambres, les salles d’eau (salle de douches, salle de bain, cabinet de toilette avec eau courante).
Les annexes d’habitation doivent également être prises en compte dans le calcul de la surface réelle du local. Sont concernés les entrées, les couloirs, les offices, les antichambres, et les rangements.
Quant aux caves, aux garages, aux celliers, aux terrasses, aux greniers et autres éléments intégrés à la maison, tous ceux-ci ne sont pas considérés comme des annexes. S’il s’agit d’un immeuble à usage locatif, ces parties de la maison sont considérées comme des dépendances du local. Leur surface réelle est pondérée par un coefficient variant entre 0.2 et 0.3 selon leur nature.
Le tarif représentatif des loyers normaux constitue le second élément à prendre en compte dans le calcul de la valeur de location cadastrale. Établi par la commune selon ses différentes évaluations, celui-ci représente le loyer moyen théorique au m².
Qu’en est-il de la contestation du calcul de la valeur de location cadastrale ?
Pour vérifier la véracité de l’évaluation, le contribuable est en droit de demander la fiche d’évaluation de la valeur de location cadastrale auprès de l’administration fiscale. Il a également la possibilité de vérifier les documents cadastraux aux collectivités locales.
Après vérification, le propriétaire est en mesure de contester la catégorie dans laquelle est classé son bien immobilier. Il peut également contester le choix du local ou de l’immeuble retenu pour l’évaluation. S’il constate une erreur dans le calcul de la surface, de surface pondérée ou dans le choix des coefficients réalisé par l’administration, il est tenu de présenter la preuve.
Par contre, le tarif au m² mentionné dans la fiche d’évaluation ne peut être soumis à aucune contestation. Celui-ci est définitif.
Dans le cadre de la contestation, il est possible pour le propriétaire de demander à l’administration fiscale l’allégement des valeurs locatives, à condition qu’il présente une justification. Il peut y procéder chaque année.
Par ailleurs, cette réclamation peut se faire soit en ligne, sur le site du fisc, soit sous forme d’une simple lettre, soit verbalement. Si le contribuable choisit cette dernière option, sa demande est ainsi inscrite dans une fiche de visite qu’il va signer.
FAQ
Après la réception de votre réclamation, le service des impôts a 6 mois pour vous répondre. S’il ne prend aucune décision dans ce délai, ce silence est considéré comme un rejet implicite de la réclamation. Si la demande est rejetée, ou si l’administration ne répond pas dans ce délai de 6mois, vous avez la possibilité de continuer la contestation, en la déposant auprès d’un tribunal compétent.
Vous pouvez demander à un fiscaliste expérimenté de réaliser le calcul de votre valeur locative avant sa déclaration au fisc.
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