Valeur locative trop élevée

Si vous jugez que la valeur locative de votre bien est trop élevée par rapport à la valeur réelle vous pouvez la contester et faire appel à un expert pour faire une réévaluation
Lorsque la valeur locative de vos biens est trop élevée, veillez à bien vérifier les abattements qui doivent-être effectués ainsi que les taxes dont les taux sont calculés à partir de la valeur locative cadastrale.

Il arrive parfois que le calcul des collectivités locales concernant les contributions fiscales locales soit erroné. Et par conséquent, la valeur de location de vos biens immobiliers et fonciers l’est également. Pour savoir comment faire dans ces circonstances, vous disposez de plusieurs recours. Pour en savoir plus sur le sujet, commencez déjà par consulter notre article : quel est l’abattement de la valeur locative et de la taxe foncière ?

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Principes de la valeur locative

La valeur locative d’un bien est la valeur théorique qu’elle peut avoir au cours d’une année si le bien avait été loué dans des conditions normales.

La valeur de location est aussi le montant qui est déclaré en tant que revenu imposable lorsque vous déclarez votre impôt sur les revenus. Cette aussi l’élément de base utilisé par les collectivités territoriales pour calculer les taxes comme la taxe d’habitation et la taxe foncière.

Cette valeur est calculée d’après l’état du bien au 1er janvier de l’année d’imposition en cours

Comme la valeur de location est la base de calcul de la taxe sur l’habitation et la taxe foncière, si vos impôts fonciers augmentent, il y a de fortes chances que c’est la valeur de location de votre bien a causé l’augmentation de la taxe.

Comment réduire vos impôts sur vos biens bâtis et non bâtis ? Comment réduire votre impôt sur le revenu ? Pour y répondre, découvrez plusieurs informations utiles dans notre article : qu’est ce que la taxe foncière ?

De quoi est composé l’impôt basé sur la valeur de location ?

Les groupements des communes utilisent beaucoup d’élément afin de calculer les valeurs locatives d’un bien :

  • La situation géographique du bien : les valeurs de location diffèrent selon que le bien soit dans un quartier très dynamique, en centre ville ou dans un quartier isolé ou dans une grande ville
  • La catégorie du logement : elle est liée à l’architecture, la qualité globale de la construction, la distribution des pièces dans le local, etc. Il y a 8 niveaux de catégories, et le niveau 1 est la meilleure catégorie tandis que le niveau 8 est la pire catégorie
  • La surface du logement : c’est la surface au sol qui est pris en compte et non le volume. Sont concernées les pièces classiques comme la cuisine, la salle de bain, le salon, la chambre, les annexes y compris le couloir, l’entrée et les placards et enfin les dépendances comme la cave, le grenier, les combles, la terrasse, la véranda
  • Le confort de la maison : c’est une valeur qui sera représentée ensuite en m². Il s’agit du nombre d’équipements de confort et de la présence de ces derniers dans chaque pièce comme les baignoires, la climatisation, les équipements de cuisine, mais on parle aussi de des installations électrique et du gaz

Les autres éléments qui influent sur la valeur de location sont :

  • Les changements qui ont été fait sur le bien en cours d’année et qui modifient un des caractéristiques ci-dessus

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Que faire si la valeur de location est trop élevée ?

La raison de vouloir faire baisser la valeur de location d’un bien est que l’on veut payer moins d’impôt dans la mesure où elle influe sur l’impôt sur le revenu et les impôts fonciers. Il existe cependant quelques moyens pour faire baisser valeur de location d’un logement.

Tout d’abord, sachez qu’il est tout fait possible de contester un avis de taxe foncière si vous jugez que la valeur de location de votre logement est surestimée. Faites alors appel à une expertise qui s’occupera de votre dossier.

Il presque impossible de diminuer la valeur de location en elle-même, il faut alors faire baisser les éléments qui dépendent de la valeur de location pour payer moins de taxe.

Lorsque vous recevez votre avis d’imposition, pensez à vérifier les points suivants

  • Tout comme la taxe foncière sur les biens immobiliers bâtis, la taxe sur les ordures ménagères est calculée sur la moitié de la valeur de location cadastrale. Il est cependant possible de récupérer cette taxe auprès du locataire si les charges sont payées en charge réelles. S’il s’agit d’une location à vide qui servira par du logement principal au locataire c’est toujours la charge réelle qui est utilisée, en location meublée vous choisissez avec le locataire dans le b ail
  • Le fisc peut appliquer des abattements sur la valeur de location brute. Il est de 50% pour les immeubles pour la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Pour la taxe d’habitation, seule la résidence principale du propriétaire a droit à un abattement.

Il y a aussi les abattements forfaitaires de 1% à 15% que les collectivités accordent, à leur discrétion, ainsi que les abattements sur les charges familiales de 10% sur les premières personnes à charges et 15% pour chacune des suivantes

L’abattement pour les personnes à revenu modeste est de 1% à 15% et elle est de 10% à 20% pour les personnes invalides ou dont le handicap ne permet pas de subvenir correctement aux besoins

  • La taxe sur les logements vacants est aussi calculée sur la valeur de location cadastrale du logement. Le taux est de 15.5% de la valeur cadastrale annuelle pour la première année de vacance. Elle est ensuite de 25% de la valeur cadastrale annuelle pour la deuxième année.

FAQ

Non, cela n’est pas possible. Ce que l’on peut faire c’est déposer une requête pour réviser l’avis d’évaluation.

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