Valeur locative servant à l’établissement de la taxe d’habitation

La valeur locative est calculée à partir de l’état du local au 1er janvier de l’année d’imposition.
Les changements apportés au bien qui peut changer sa valeur locative doivent-être déclarés a l’Administration fiscale au plus tard 90 jours après les changements.

Le montant de l’impôt local que vous devez aux collectivités territoriales dépendra de la valeur de vos propriétés non encore bâties et propriétés bâties et du barème établi. Pour en savoir plus sur le sujet, consultez notre article : quelle est la valeur locative du terrain non-bâti ?

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Principe de la taxe d’habitation

La taxe d’habitation est un des impôts locaux collectés par les collectivités territoriales. Comme tous les impôts directs locaux, la taxe d’habitation est une source de revenu fiscal permettant à la Commune de financer de faire son travail.

La taxe d’habitation est appliquée sur tous les logements meublés qui servent de résidence principale ainsi que les dépendances immédiates de l’habitation principale ou de résidence secondaires au propriétaire et aux locataires ainsi qu’aux logements vacants sous certaines conditions.

La taxe d’habitation peut-être redevable par toute personne qui loge de façon permanente dans le logement au 1er janvier de l’année d’imposition, qu’elle soit le propriétaire, le locataire ou une personne a jouissance exclusive du logement à titre gratuit.

Pour tout comprendre sur le principe de l’impôt local, consultez également notre article : qu’est ce que la taxe foncière ?

Qu’est ce que la valeur de location ?

La valeur de location est la base de calcul de  l’impôt foncier comme la taxe d’habitation et la taxe foncière. La valeur de location est une valeur variable. Elle est différente pour chaque Commune et les éléments servant à la calculer sont aussi variables.

Il est impossible pour un contribuable de calculer lui-même la valeur de location de son bien immobilier car il y plusieurs éléments qui constituent la base de son calcul qui sont définis à l’appréciation de la Commune.

La définition de la valeur de location d’un logement prend alors en compte :

  • La zone géographique du logement : Centre Ville, quartier animé, proximité des transports communs, proximité des commodités, et.
  • La catégorie de l’habitation : il y a plusieurs catégories classées selon leur utilité : locaux d’habitation, locaux commerciaux et établissements industriels. Les locaux d’habitation se classent en 8 catégories selon le standing, l’architecture, la qualité de la construction, la distribution du local et les équipements. La catégorie 1 est la meilleure catégorie ; ce sont les logements avec une cote très élevée et la catégorie 8 est la plus mauvaise catégorie, ce sont des locaux d’habitation très vétustes et insalubres. D’une manière générale les biens se trouvent dans les catégories 3, 4 ou 5.
  • La surface de l’habitation : On prend en compte la surface au sol. La hauteur au plafond n’est pas prise en compte. Sont pris en compte dans le calcul de la surface :
    • Toutes les pièces classiques comme les chambres, le salon, la cuisine, la salle de bain.
    • les annexes comme le couloir, l’entrée, les placards, etc.
    • Les dépendances : caves, greniers, combles, terrasse, véranda, etc.
  • Le confort de la maison : le niveau de confort concerne les équipements de la maison comme les baignoires, la climatisation, les équipements de la cuisine et leur nombre dans chaque pièce. Il prend aussi en compte les installations comme l’électricité, le gaz, l’eau chaude. Les dépendance seront aussi concernées et seront considérés suivant le même principe.

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Calcul de la valeur de location dans la taxe d’habitation

La valeur de location est calculée à partir de la situation de la maison au 1 er janvier de l’année de l’imposition. Si des changements sont effectués au cours de l’année de l’imposition, elle sera prise en compte pour la prochaine année.

La valeur de location est le loyer théorique annuel d’un bien s’il avait été loué dans les conditions normales. Pour les locaux d’habitation, cette valeur est déterminée par voie de comparaison.

Pour que le calcul puisse se faire correctement, le propriétaire est tenu de déclarer les changements effectués sur la local et qui pourraient affecter sa valeur de location dans les 90 jours suivant la réalisation définitive du changement auprès du service des impôts. Les nouvelles constructions, les changements de consistance et le changement d’affectations sont obligatoirement à déclarer avec la déclaration spécifique à chaque changement.

Le calcul de la valeur de location par la Commune se passe comme suit :

La Commune commence par déterminer les valeurs de référence pour la comparaison. Il s’agit de définir la différente localisation, la grille tarifaire de référence. Cette grille est créée à partir de l’indice de prix à la consommation harmonisée et permettra d’obtenir l’indice de coefficient à utiliser sur le bien imposable.

Le bien est comparée aux valeurs de références : sa localisation, sa catégorie, sa superficie, le confort qui est transformée en m².

Ensuite on prend en compte les changements qui peuvent modifier la valeur de location du logement :

  • La construction ou la reconstruction.
  • Les changements de consistances : il s’agit de transformation apportées à la composition initiale qui peut en modifier les volumes et pour les propriétés pas encore bâties ce sont les modifications de la parcelle no bâtie dues à des phénomènes naturelles par exemple.
  • Les changements d’affectation concernent le passage d’un groupe de locaux l à l’autre ou l’obtention ou la perte d’une exonération pour les maisons bâties et le passage d’un groupe de nature de culture à un autre pour les propriétés non bâties
  • Les changements de caractère physiques : sont les changements qui ne changent pas la surface ou le volume du bien.
  • Les changements d’environnement : ce sont les changements extérieurs qui peuvent apporter un plus value ou un inconvénient au bien.

Une fois que ces changements on été mis à jour, il faut faire valoir le coefficient forfaitaire d’actualisation et de revalorisation pour obtenir la valeur de location.

FAQ

Normalement, c’est à la Commune qui calcule la valeur locative d’un bien. Cependant, il existe sur internet des sites qui proposent des simulateurs qui pourront vous aider à avoir une idée à l’avance de la valeur locative du bien Cela bien sûr à condition de connaître tous les éléments qui composent le calcul.

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