- Le déficit foncier correspond à la différence qu’il y a entre les charges engagées dans un investissement locatif et les revenus fonciers perçus.
- Il y a déficit quand le résultat est négatif.
- Il y a des travaux éligibles à la déduction, et d’autres non.
Pour optimiser vos rendements fonciers dans le cadre d’un investissement dans le locatif, vous pouvez vous fier aux différents dispositifs de défiscalisation immobilière mis en place pour vous. Parmi ceux-ci, vous avez notamment la loi Borloo. Pour en savoir plus sur le sujet, consultez notre article : Qu’est-ce que la loi Borloo ?
Qu’est-ce qu’on appelle un déficit foncier ?
Le déficit foncier est un procédé dans le cadre de l’investissement locatif, il s’agit d’un mécanisme de défiscalisation. On parle de déficit lorsque les charges avancées pour le logement locatif sont plus élevées par rapport au revenu foncier qu’il engendre. Généralement, ces charges avancées concernent les travaux réalisés pour l’entretien et les réparations dans l’immeuble, les charges locatives, les frais d’assurance et les intérêts d’emprunt, ainsi que les impôts fonciers.
Le principe est le suivant, le déficit foncier est imputable sur le revenu imposable, dans la limite de 10 700 euros par an. L’engagement de location devra être tenu jusqu’à la fin de la troisième année à l’issue de l’imputation du déficit.
S’il y a un surplus, celui-ci sera imputable sur les rendements fonciers, avec les fractions de déficit correspondant aux intérêts de crédit durant les 10 prochaines années.
En somme, lorsqu’un investisseur immobilier se lance dans un investissement locatif, en principe, il devrait pouvoir faire jouer le déficit qui entre dans le cadre de ce qu’on appelle la défiscalisation. Le but est de réduire le montant de l’impôt sur le revenu. Par ailleurs, il est important de souligner que le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros par an pour toute réduction fiscale n’est pas applicable pour le déficit foncier.
Quels sont les travaux déductibles dans le déficit ?
En principe, le mécanisme de défiscalisation par le biais du déficit, comme d’ailleurs tous les dispositifs de défiscalisation a été érigé dans le but d’encourager les propriétaires à optimiser les éléments de confort du logement.
En premier lieu, les travaux qui sont déductibles concernent les travaux pour la réparation et les travaux d’entretien de l’immeuble. Il s’agit dans ce cas des travaux réalisés qui visent à maintenir l’immeuble en état ou le cas échéant à le remettre en état afin que soit possible un usage normal du bien immobilier. Il faut que le logement corresponde à sa destination, vous n’avez pas besoin de modifier à cet effet les équipements initiaux la consistance ou encore l’aménagement.
En second lieu, il s’agira des travaux réalisés dans le cadre de l’amélioration du logement. Dans ce cas, les travaux déductibles de vos revenus vont porter sur les équipements et les nouveaux éléments de confort pour le logement. Ces travaux correspondent généralement à l’installation d’un nouvel élément qui est adapté aux nouvelles conditions actuelles de la vie moderne et confortable. Bien entendu, il ne faut pas toucher la consistance et les structures de la maison.
Par ailleurs, il faut faire attention, car les travaux qui ont pour objet la construction ou la reconstruction de l’immeuble ne vont pas figurer dans la liste des travaux déductibles. Dès lors que vous apportez une modification importante à la consistance des locaux, soit pour en augmenter la surface ou pour retravailler l’aménagement de la structure, ces travaux ne seront pas déductibles des revenus. Lors de la réalisation de vos travaux, il y a lieu ainsi de bien distinguer les factures en fonction des travaux. Vous aurez des factures pour les œuvres de construction ou de reconstruction, et d’autres qui vont concerner la réparation et les nouvelles installations.
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Comment calculer et utiliser le déficit dans le foncier ?
Le déficit est la différence qu’il y a entre les charges et les rendements fonciers. Dans la pratique, les charges sont supérieures aux revenus perçus, le résultat négatif constituera ce qu’on appelle le déficit foncier.
Dans un premier temps, ce déficit est imputé sur le revenu global du propriétaire bailleur. Il s’agit d’abord d’une première part du déficit, qui est celle correspondante aux dépenses engagées pour les travaux de réparation et d’entretien, ainsi que d’amélioration. On laisse donc de côté pour l’instant les intérêts d’emprunts. Les fractions qui correspondent aux intérêts du crédit immobilier contracté seront imputables sur les rendements fonciers des dix prochaines années.
Dans un second temps, on procèdera à un report du déficit, toujours mis à part les intérêts d’emprunt. Ce déficit est imputable chaque année sur le revenu global du contribuable, à hauteur maximale de 10 700 euros par an. S’il reste un surplus, il est reporté pour l’année suivante.
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Il peut y avoir une liste des travaux déductibles et non déductibles, mais elle n’est pas tout à fait exhaustive. Il y a une astuce, qui n’est pas fiable à 100 %, mais qui pourrait aider. En principe, lorsque le taux de TVA est de 10 % seulement, il se pourrait que les travaux soient déductibles. Voyez à cet effet l’article 31 du Code général des impôts.