Tout savoir sur la loi scellier

Entre 2009 et 2012, les investissements immobiliers en vue de location à usage d’habitation principale ouvraient droit sur un avantage fiscal sous le régime Scellier.
Cet outil de défiscalisation propose une réduction imputable directement sur l’impôt, mais pas une déduction des revenus imposables comme le cas de ses aïeuls.
Le taux de réduction d’impôt en loi Scellier a connu plusieurs modifications pendant sa période d’application.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière se succèdent en France pour inciter les investisseurs à réaliser un investissement dans l’immobilier dans certaines zones tendues de France. Parmi ces dispositifs, on compte notamment la loi Duflot, le régime Scellier, la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard… Pour de plus amples informations sur ces dispositifs défiscalisant dans le secteur de l’immobilier, consultez notre article : qu’est ce que la loi Scellier ?

 

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Généralité sur l’investissement en Scellier

Le régime Scellier a été instauré en France à partir du 1er janvier 2009. C’est un dispositif de défiscalisation immobilière qui ouvre droit sur une réduction d’impôt captivante. Contrairement à la loi Robien et la loi Borloo, ses prédécesseurs, l’avantage fiscal de la loi Scellier s’impute directement sur l’impôt sur le revenu, mais pas sur le revenu imposable.

Ce dispositif s’adresse à tous les contribuables domiciliés en France. Pour ce faire, il est impératif d’investir dans des logements neufs. Ensuite, les propriétaires se doivent de mettre le bien acquis en location nue à titre de résidence principale. La durée d’engagement minimum agréée est fixée à 9 ans.

Au cours de cette durée, il est possible de changer de locataire. La signature du bail doit se faire un an, jour pour jour après la livraison du bien. L’avantage fiscal dû ne concerne qu’un seul logement par an, avec une limite d’investissement immobilier à hauteur de 300 000 €.

L’État français a mis en place cet outil de défiscalisation immobilière en vue de soutenir la construction immobilière et équilibrer l’offre locative par rapport à la demande. À cet effet, l’investissement locatif est soumis à un plafond des loyers, en fonction des zones éligibles, soit :

  • 5000 € par m² dans les zones A et A bis ;
  • 4000 € par m² dans la zone B1 et les DOM ;
  • 2100 € par m² dans la zone B2 ;
  • 2000 € par m² dans la zone C.

Au début de l’année 2013, elle fut remplacée par la loi Duflot. Quoi qu’il en soit, l’avantage fiscal continue de s’appliquer jusqu’à son échéance.

Le dispositif Scellier : pour quel type de bien ?

L’avantage fiscal du dispositif Scellier s’offre aux propriétaires d’un bien répondant aux critères ci-après :

  • Être neuf et acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012
  • En état futur d’achèvement et que le délai de construction est conclu entre ces dates
  • Être ancien en cours de réhabilitation et soumis à la TVA
  • Être un local commercial transformé en logement d’habitation
  • Répondre aux normes requises par le label BBC 2005
  • Louer à titre de résidence principale sous un délai de 9 ans
  • Respecter l’éco conditionnalité, c’est-à-dire, conforme à certain niveau de performance énergétique.

Depuis 2012, les immeubles neufs doivent être certifiés à la réglementation thermique des bâtiments à basse consommation pour être éligibles. Si le logement ne correspond pas à cette norme, la réduction s’applique, mais avec un taux très faible.

Exprimé en kilowattheure par mètre carré par an, la performance énergétique requise par le régime Scellier n’est pas uniforme pour toutes les régions françaises. Un plafonnement de consommation énergétique a été fixé dans différents secteurs. Il se résume ainsi :

  • 40 dans les côtes méditerranées et leur voisinage ;
  • 55 dans la partie Est de la France ;
  • 60 dans la partie ouest de la France ;
  • 65 dans la plupart des zones continentales.

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La réduction d’impôt offerte par la loi Scellier

En investissant dans l’immobilier locatif selon les conditions Scellier, vous avez droit à une réduction d’impôt allant jusqu’à 37 % du montant investi. Au cours de 15 ans de location, votre économie d’impôt Scellier peut atteindre une somme de 111 000 €.

D’une manière générale, e régime Scellier propose 25 % de réduction pour les investissements réalisés entre 2009 et 2010. Le taux a été limité à 20 % pour les investissements de 2011 et 2012. Le régime Scellier 2012, de son côté propose un taux de réduction de 13 % sur 9 ans pour les logements BBC. Autrement, le taux de réduction est minoré à 6 %.

À la différence du Scellier classique, le Scellier social propose un taux de réduction plus important à hauteur de 17 % en BBC contre 10 % pour le logement non BBC. Cependant, elle requiert une mise en location de 12 ans minimum. À un engagement de location de 9 ans s’accorde un taux BBC de 21 % et non BBC de 14 %.

L’application du taux de réduction du foyer fiscal tient compte de la date d’achèvement ou de livraison du bien. Néanmoins, l’avantage fiscal prend effet l’année suivant la signature du bail locatif.

Mis à part l’avantage fiscal, le régime Scellier propose d’autres bénéfices à ne pas nier. Ce sont

  • La constitution d’un patrimoine immobilier
  • La possibilité d’investir sans apport, à l’aide d’un crédit immobilier
  • La préparation de la retraite
  • La création d’un capital important lors de la revente du bien grâce à la plus-value.

FAQ

La loi Scellier classique n’a prévu aucun plafond de ressources de locataire. Cependant, la loi Scellier sociale a défini un plafond de ressources du locataire, en proportion avec le plafond des loyers et le zonage.

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