- Dans le cadre de l’investissement locatif dans l’ancien, la loi Malraux permet de défiscaliser une partie des dépenses de travaux réalisés.
- Une réduction d’impôt au taux de 22 ou 30 du prix des travaux est offerte.
- Cet avantage fiscal est offert à tous les particuliers qui respectent les conditions d’investissement définies par la loi Malraux.
La défiscalisation Malraux est perçue après respect de plusieurs conditions. En effet, contrairement à la loi Pinel, les biens immobiliers soumis au dispositif Malraux doivent se situer dans des quartiers protégés et non dans des zones tendues. Pour en savoir plus sur le sujet, consultez notre article : qu’est ce que la loi Malraux ?
En quoi consiste la loi Malraux ?
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation créée par André Malraux le 4 août 1962. Ce dernier a eu l’idée de mettre en place ce dispositif dans le cadre de la protection du patrimoine architectural urbain. Sur ce, la défiscalisation Malraux se base sur la réhabilitation des biens historiques.
La loi Malraux permet d’acquérir une réduction d’impôt en fonction de la durée des travaux. Le montant des travaux est plafonné à 400 000 euros sur une période de 4 années successives, soit 100 000 € par an. Il est à noter que le montant qui excède ce plafond est reportable durant les 3 prochaines années.
Depuis le 1er janvier 2013, l’investissement Malraux s’adresse aux contribuables français qui souhaitent investir dans des logements construits spécialement à titre de location. L’appartement doit être restauré complètement et les travaux sont suivis par un Architecte des Bâtiments de France pour le garant de sa qualité.
La loi Malraux 2019 vise dans la plupart du temps les centres-villes historiques. Pour investir avec ce dispositif, vous avez le choix entre deux types de montage. À savoir :
- La restauration en ASL (Association Syndicale Libre) qui consiste à acheter le logement, pour ensuite réaliser des travaux en fonction de la circonstance.
- L’acquisition en VIR (Vente d’immeuble à Rénover) qui permet d’acheter le logement et les travaux dans un seul et même contrat.
À titre d’information, la loi Malraux a supporté plusieurs révisions au cours du temps, particulièrement en 1995, en 2009 et enfin en 2017.
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Les avantages fiscaux Malraux
Tout contribuable investissant dans l’immobilier avec le dispositif Malraux aura une réduction d’impôt à hauteur de 120 000 €. Le pourcentage de réduction varie en fonction de l’emplacement du bien immobilier, à savoir :
Les biens qui bénéficient d’une réduction d’impôt au taux de 30 % sont ceux qui se situent dans :
- Le site patrimonial remarquable avec PSMV agrée
- Le quartier ancien dégradé
- Les quartiers conventionnés NPNRU
Bénéficiant d’une réduction d’impôt au taux de 22 % sont les biens qui se trouvent dans :
- Le patrimoine remarquable avec PVAP agrée
- Les anciennes ZPPAUP et AVAP.
Cette réduction s’applique aux logements en cours de réhabilitation, ayant fait l’objet d’un permis de construire à partir du 1er janvier 2017. Vous bénéficierez de l’avantage fiscal l’année suivant le paiement de l’effectif des travaux, sur une limite de 4 ans après la délivrance du permis de construire.
Il est à noter que l’avantage de la loi Malraux n’entre plus dans le plafond des niches fiscales depuis 2014. La totalité de la réduction peut donc s’appliquer dans une seule et même année, même si le montant dépasse le plafond des niches fiscales en vigueur, soit 10 000 € par an par foyer fiscal.
Prenons à titre d’exemple le cas d’un logement en secteur sauvegardé qui a fait l’objet des travaux de 100 000 € pendant deux ans. Dans la première comme la deuxième année, la réduction d’impôt vaut : 50 000 fois 30 % sont égales à 15 000 € par an.
Les conditions à respecter
En vue de faire valoir vos droits sur la défiscalisation en Malraux, il est essentiel de vous en tenir aux conditions d’éligibilité. Compte tenu de l’article 4 B, le dispositif Malraux s’adresse aux contribuables français ayant acquis ou hérité d’un bien immobilier situé dans les secteurs sauvegardés.
Ils doivent engager des travaux pour la restauration complète pour que ce bien puisse s’aligner aux logements neufs, tant sur un point de vue esthétique que performance thermique. Les travaux doivent munir d’une autorisation du préfet, sous la décision d’un architecte des bâtiments.
À l’achèvement des travaux, chaque contribuable a 12 mois pour trouver un occupant à ce bien. Ils sont libres de choisir le locataire qui leur convient, du moment qu’il n’a aucun lien de parenté avec eux. Contrairement à la loi Pinel, aucun plafond de ressources du locataire n’est exigé.
Il doit s’agir d’un contrat de location nu au titre de résidence principale pendant au moins 9 ans. Au cours de cette durée, il est formellement interdit de céder le bien, sous peine de restituer l’avantage fiscal perçu, sauf exception.
D’ailleurs les associés de la SCI soumis au dispositif Malraux sont tenus de faire un engagement écrit témoignant leur résolution à conserver leurs parts durant cette période. Dans ce cas, l’avantage fiscal est étudié au prorata de leur nombre de parts. Cela en va de même pour les détenteurs de parts au sein d’une SCPI.
FAQ
L’excédent de la réduction d’impôt ne sera pas perdu si elle dépasse le montant de l’impôt à payer. Sur ce, elle sera reportée pour les 3 prochaines années.
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