- La surface annexe prise en loi Pinel est précisée par le code de la construction et de l’habitation. Elle compte entre autres les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers et doit être à l’usage exclusif de l’occupant.
- La surface des garages et des parkings n’entrent pas dans le calcul du loyer Pinel.
- Pour calculer le loyer Pinel, il faut déterminer la surface habitable, le coefficient multiplicateur ainsi que le plafond de loyer selon la zone du bien.
Pour mieux comprendre les avantages fiscaux proposés par le dispositif Pinel, retrouvez les grandes lignes à retenir dans notre article : quel est le plafond du loyer Pinel ?
La surface habitable en loi Pinel
Pour pouvoir déterminer le plafond pour le loyer imposé par la législation Pinel, il est nécessaire d’évaluer la surface habitable et la surface annexe du logement en question.
Pour effectuer le calcul du loyer Pinel, il faut ainsi connaître la surface à prendre en compte. Cette surface sera la surface habitable du logement augmentée de la moitié de celle des annexes, annexes qui sont limitées à 8 m².
La surface obtenue après ce calcul sera celle mentionnée dans l’engagement de location pris par le propriétaire.
Le code de la construction et de l’habitation précise ce que l’on qualifie de surface habitable en son article R. 111-2. La surface habitable est dont la surface de plancher construite, après la déduction des surfaces qui sont occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escaliers, des embrasures de portes et fenêtres, entre autres.
La surface habitable ne tient donc pas compte de la surface des combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises, et autres locaux communs et dépendances des logements, ni les parties du logement d’une hauteur inférieure à 1,80m.
Le système Pinel est une version améliorée de la loi Duflot. Pour mieux comprendre les changements apportés, consultez également notre article : qu’est ce que la loi Duflot ?
La surface annexe en Pinel
Les précisions concernant la surface annexe et les dépendances sont fournies par le code de la construction et de l’habitation en son article R. 331-10 et dans l’article R. 353-12. Cette surface est définie comme celle réservée à l’usage exclusif de l’occupant, et dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m.
Les surfaces prises en compte parmi les annexes sont donc les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les combles et greniers aménageables, entre autres. Les loggias et vérandas font également partie des annexes, tout comme les parties de terrasse accessibles en étage dans une limite de 9 m².
Les terrasses aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s’entendent des terrasses situées en totalité sur le toit du logement ou sur le toit des dépendances immédiates du logement, et dont le locataire possède l’usage exclusif.
Les terrasses carrelées en rez-de-jardin d’une maison individuelle ne sont toutefois pas prises en compte.
Les varangues font également partie des annexes, dans une limite de 14 m².
Notez par ailleurs que les surfaces d’emplacement de stationnement ainsi que les garages n’entrent pas en compte dans le calcul du plafond de loyer, car ils ne sont pas à usage d’habitation.
Calcul du loyer Pinel
Il convient de rappeler que pour être éligible en Pinel, il vous faut respecter les plafonds de loyers ainsi que les plafonds de ressources des locataires. Le plafond des ressources des locataires est instauré pour permettre aux ménages qui ont des revenus modestes d’être logés décemment.
Le calcul en Pinel tient compte de trois éléments : le coefficient multiplicateur, les plafonds de loyer spécifiques à la zone ainsi que la surface habitable du logement.
Notez que selon le zonage du bien, le plafond de loyer au m² variera. Ce plafond sera déterminé par le barème de loyer Pinel.
Le coefficient multiplicateur est obtenu par la formule suivante 0,7 + (19 / surface utile). Il ne doit pas dépasser 1,2.
Nous avons déjà vu plus haut comment calculer cette surface utile.
La formule du loyer maximum du loyer Pinel est :
Barème du loyer Pinel x coefficient multiplicateur x surface utile
Il convient de rappeler que les plafonds de loyers et de ressources du foyer fiscal locataire ne sont pas les seules conditions d’éligibilité en Pinel. Le logement Pinel soit être neuf ou en l’état futur d’achèvement, si vous n’investissez pas avec la loi Pinel ancien.
Vous devez également louer le bien pour une location vide en qualité de résidence principale pour 6, 9 ou 12 ans.
FAQ
Oui, pour les maisons individuelles, les surfaces utilisées pour le stationnement font partie des annexes à titre de règle pratique, à travers une fixation forfaitaire de 12 m² de la partie d’usage de stationnement. Pour plus de précisions, n’hésitez pas à demander l’avis d’un expert.
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