- La surface à prendre en compte pour le calcul du loyer Scellier est la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes, les annexes ne devant pas surpasser 8 m² par logement.
- Le code de construction et d’habitation définit clairement la surface habitable et la surface des annexes.
- Un investissement en Scellier ou en Scellier intermédiaire doit tenir compte des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
- La réduction d’impôt Scellier est appréciable à l’année d’achèvement du logement.
Il existe plusieurs moyens d’optimiser ses revenus fonciers. En effet, de nombreux dispositifs de défiscalisation permettent à tous les investisseurs immobiliers de bénéficier d’une défiscalisation importante sur leurs impôts, sous certaines conditions. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article : loi Scellier : peut-on louer à un descendant ?
Rappel sur la surface Scellier
Si vous réalisez un investissement locatif en Scellier, vous devez savoir comment calculer le loyer Scellier.
Pour calculer le loyer Scellier, il faut multiplier le plafond de loyer par m² par la surface Scellier. Nous rappelons que les plafonds pour les loyers par m² varient selon la zone géographique du logement.
La surface Scellier nécessaire à l’appréciation du plafond de loyer est ainsi la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes limitée à 8 m² pour chaque logement.
Les plafonds sur le loyer Scellier ne prennent pas en compte les emplacements de stationnement et de garage, ces surfaces ne faisant pas partie de celles à usage d’habitation.
La surface habitable Scellier comprend par ailleurs la surface de plancher construite, sans la surface occupée par les murs cloisons, cages et marches d’escaliers, gaines, ainsi que les embrasures de portes et de fenêtres.
La surface des annexes quant à elle correspond à la somme des surfaces d’usage exclusif de l’occupant, ayant une hauteur sous plafond au moins égale à 1,80 m.
Pour de plus amples informations concernant le dispositif Scellier, consultez également notre article : qu’est ce que la loi Scellier ?
Plafonds concernant les loyers et les ressources en Scellier
Nous rappelons que le dispositif Scellier a été remplacé par la loi Duflot le 1er janvier 2013, et que cette dernière a par la suite été remplacée par la loi Pinel, en vigueur jusqu’à ce jour.
Toutefois, les plafonds sur les loyers et les ressources en Scellier s’appliquent encore aux biens acquis avant le 1er janvier 2013.
La réduction d’impôt Scellier est possible pour les investisseurs qui ne dépassent pas les plafonds imposés pour les loyers pour les investissements réalisés à partir du début janvier 2011.
Que cela soit pour le Scellier classique ou pour le Scellier intermédiaire, les plafonds de loyers au m² s’appliquent selon le zonage du bien. Ces plafonds de loyer sont réévalués chaque année, c’est pourquoi il est important de se tenir informés.
Les ressources des locataires sont également plafonnées en loi Scellier intermédiaire. Votre locataire ne doit donc pas excéder un certain seuil de revenus.
Pour pouvoir justifier la situation des ressources de son locataire, il devra fournir un avis d’imposition sur le revenu, en donnant le numéro de l’avis ainsi que le numéro fiscal vérifiable de l’avis d’imposition sur le revenu en ligne.
Tout comme les plafonds sur les loyers, les plafonds de ressources sont réévalués annuellement selon l’évolution du salaire minimum de croissance.
Application de la réduction d’impôt Scellier
Il convient de rappeler que la réduction d’impôt Scellier s’applique pour un logement acquis neuf ou en vente à l’état futur d’achèvement VEFA.
Si le logement est acheté en VEFA, la réduction s’applique l’année ou le logement est livré. La réduction s’applique sur l’impôt sur le revenu de cette même année.
Si vous achetez un logement achevé, la réduction d’impôt s’applique à partie de l’année d’acquisition, et s’imputera sur l’impôt sur le revenu de cette même année.
Vous devez ainsi tenir compte de l’année d’achèvement de votre logement, car c’est à partir de là que vous bénéficiez du taux de réduction d’impôt. Retenez également que c’est la date du dépôt du permis de construire qui déterminera votre taux de réduction d’impôt.
Dans ce sens, si vous avez déposé votre demande de permis de construire en norme Bâtiment Basse Consommation en 2011, vous avez droit à une réduction d’impôt de 22% pour l’engagement de location de 9 ans.
Sachez également que les rendements fonciers que vous percevez de la location en Scellier sont imposables, et cette imposition est déterminée par plusieurs éléments. Elle diffèrera par exemple selon le fait que vous ayez choisi le Scellier classique ou le Scellier intermédiaire.
S’informer sur la fiscalité de ses revenus est toujours nécessaire, et vous aidera à optimiser les bénéfices de votre investissement.
FAQ
Un investissement en Scellier intermédiaire bénéficie d’une réduction supplémentaire de 5% du prix de revient plafonné pour chaque période triennale (tous les trois ans), dans une limite de deux périodes. Cette mesure ne concerne que les logements en zone A, B1 et B2 pour les demandes de permis de construire réalisées après le 4 mai 2009.
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