Statut du loueur en meuble non professionnel lmnp

Le statut LMNP désigne la location meublée non professionnelle.
Pour bénéficier de ce statut, les revenus locatifs annuels du bailleur doivent être inférieurs à 23 000 euros par an et la location ne doit pas être son activité principale.
Le bien loué en LMNP doit être occupé en qualité d’habitation.
Les loyers perçus en LMNP sont soumis au régime micro-BIC qui bénéficie d’un abattement forfaitaire, ou au régime réel d’imposition, qui permet de déduire les charges réelles des loyers.

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Définition du LMNP

Le diminutif LMNP désigne la location meublée non professionnelle. Initialement utilisé pour définir un régime fiscal particulier, le terme LMNP est aujourd’hui très répandu en tant qu’investissement immobilier locatif en meublé, le plus souvent en résidence services pour une revente.

Le statut LMNP s’applique aux investisseurs qui mettent en location un bien pour un usage d’habitation. Dans ce sens, la location meublée ne doit pas constituer l’activité principale de l’investisseur.

Il se différencie du statut du loueur en meublé professionnel (LMP) par les revenus annuels perçus. En effet, la location est qualifiée de LMNP seulement lorsque les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 euros. L’imposition des revenus locatifs diffère également pour les deux statuts.

La location en meublé non professionnelle présente des avantages fiscaux très intéressants, en permettant souvent de payer peu ou même pas d’impôt.

Pouvoir bénéficier du statut LMNP, la location doit répondre à plusieurs conditions régies par la loi.

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Les conditions d’obtention du statut LMNP

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif sous le statut LMNP, sachez que vous devez respecter certaines conditions.

La première condition est que le bien que vous avez acquis soit loué en meublé. Pour plus de détails concernant la définition d’une location meublée, n’hésitez pas à consulter le décret du 31 juillet 2015 qui précise les détails de ce qu’on entend par un bien loué meublé.

D’autre part, il est impératif que vous ne soyez pas inscrit dans le Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

La troisième condition, qui n’est pas la moindre, est que vos revenus locatifs annuels n’excèdent pas 23 000 euros et ne dépassent pas la moitié de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal. C’est dans ce sens que nous avons mentionné que la location en LMNP ne doit pas constituer l’activité principale du bailleur.

Vous devez par ailleurs louer le bien pour  un usage d’habitation. Vous pouvez opter pour une location saisonnière, une résidence étudiante ou une résidence affaires, entre autres. Vos biens loués en LMNP peuvent être mis en location de manière permanente, ou pour une durée variable.

Afin d’évaluer la viabilité d’un projet locatif en LMNP, il est important d’étudier la fiscalité du statut. Le régime fiscal du LMNP est intéressant, quel que soit le régime d’imposition que vous choisirez.

Imposition pour le statut LMNP

Il convient de rappeler que les loyers perçus en location meublée entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, que le statut soit LMP ou LMNP. Ce n’est pas le cas des revenus de la location nue, qui sont assimilés aux revenus fonciers.

Le bailleur en LMNP peut être soumis au régime micro-BIC, si ses recettes locatives annuelles ne dépassent pas 70 000 euros. Dans ce régime, un abattement forfaitaire représentatif des charges est appliqué au revenu locatif brut. Le revenu locatif brut est ainsi soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Toutefois, l’investisseur peut choisir le régime réel pour son imposition.

Dans le cas où les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 70 000 euros, le bailleur est obligatoirement soumis au régime réel d’imposition. Dans ce cas-ci, il lui est possible d’imputer de ses loyers les charges déductibles, qui sont entre autres les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunt, les travaux ou encore l’amortissement du bien.

Si un déficit est constaté après la déduction des charges, il sera imputé des revenus fonciers au cours de l’année et des dix années suivantes, contrairement au déficit foncier classique, qui s’impute sur le revenu global pour une limite de 10 700 euros par an.

Dans le cas d’une revente, la plus-value immobilière réalisée pour la cession d’un bien LMNP est soumise au régime des plus-values immobilières privées.

FAQ

Oui, les logements en LMNP sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Du fait que la location n’est pas une activité principale, le logement n’est pas considéré comme un bien professionnel, comme c’est le cas d’un logement en LMP.

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