- Il faut d’abord trouver la compagnie pour l’assurance habitation et signer un contrat contre la vacance locative ;
- Vous devriez apporter toutes les pièces justifiant de l’existence du locataire et payer le pourcentage à l’assureur pendant la durée de la location ;
- Si le locataire part, il faut prévenir l’assureur en envoyant les papiers de résiliation du bail ;
- Le propriétaire peut désormais souscrire une assurance au nom du locataire en application du dispositif Alur.
Parfois, quand vous louez vos biens, vous faites face à des problèmes d’impayés. Il va s’en dire que ce genre de situation aura un impact majeur sur votre rentabilité locative ; pour amoindrir ces risques d’impayés, il est souvent conseiller de confier la gestion de votre investissement à un administrateur biens, lequel s’occupera d’établir le bail commercial avec vos locataires. Il peut également procéder à toutes les démarches juridiques nécessaires pour le recouvrement de vos loyers impayés. Pour en savoir plus sur le sujet, consultez notre article : mise en gestion locative en cours de bail : comment faire ?
C’est quoi ?
La vacance locative, c’est la période entre deux locations, celle pendant laquelle votre bien reste sans locataire.
Cette période peut être relative longue et fatigante. Entre les dépenses de remise à l’état et l’absence de loyer, le propriétaire se trouve à découvert. C’est le cas lorsque le locataire décide de partir précipitamment ou s’il a été expulsé.
En fait, un investissement locatif est rentable sauf si les vacances locatives sont nombreuses et longues. C’est pour cela qu’il est toujours mieux de s’assurer contre les risques d’absence de location en optant pour une assurance loyers impayés.
Elle permet de limiter les problèmes financiers liés à l’absence de locataire et de loyer impayé. Le propriétaire peut se faire aider par une agence immobilière pour trouver rapidement un nouveau locataire et lui assigner la gestion locative. Le choix doit toujours être motivé par deux choses : la franchise et la durée du remboursement.
La franchise est la période de non-remboursement. La durée du remboursement, c’est la période pendant laquelle la compagnie rembourse 80 à 100% du prix du loyer. L’assurance demeure ainsi une sécurité financière considérable même si la franchise peut durer jusqu’à 3 mois. De même, le remboursement ne dépasse jamais les 4 ou 5 mois.
Pourquoi faire un investissement locatif ? Comment optimiser vos revenus fonciers ? Pour plus d’informations à ce sujet, consultez également notre article : comment payer moins d’impôts ?
Comment y souscrire ?
Il suffit de choisir la banque ou la compagnie d’assurance et de souscrire à une assurance vacance locative. Vous devriez poser un dossier et remplir les paperasses nécessaires. Il faut laisser ses coordonnées et celles du bien, puis s’engager sur le pourcentage du loyer à prélever. Vous devriez apporter la preuve que le bien est loué et que tout est en règle.
Les contrats varient en fonction du type d’assurance habitation. Mais les assureurs prennent souvent 1% du loyer. Certains en demande 1,2%, d’autres 1,5 %. Cela dépend de l’institution. Si vous avez engagé un administrateur de biens pour la location, il est recommandé de lui demander conseil. Généralement, si le bien est sous gestion locative, vous devriez avoir des taux intéressants de 2 à 3% sur les revenus fonciers annuels.
Si le locataire part, il faut aviser l’assureur par lettre recommandée. Pensez à ajouter une option avec accusé de réception et à préciser le numéro de police d’assurance. Les dates devront être précisées. Mentionnez également les raisons du départ.
L’intervention de la législation
Il faut noter que depuis la loi Alur (l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), il appartient au locataire de souscrite une assurance habitation pour le propriétaire. C’en est même une obligation légale.
Dans un sens, c’est une protection juridique pour le loueur. Mais cela est légitime. Les sommes versées devraient couvrir les détériorations immobilières dans le bien et servir de garantie loyers impayés.
Cette loi permet même au propriétaire de signer un contrat assurance loyers impayés au nom du locataire mais pour son propre compte. Si ce dernier ne peut prouver qu’il a effectivement déjà souscrit à cette assurance, après une mise en demeure et un délai de 1 mois, le loueur peut le faire à sa place et récupérer la somme due.
Attention, si le locataire a présenté une attestation d’assurance habitation, le propriétaire doit résilier le contrat qu’il a signé. Il ne peut pas non plus l’expulser pour absence de contrat. Dans le cas contraire (si le propriétaire garde son contrat et que le locataire n’en a pas souscrit), il garde tous ses droits.
Nuance est faite avec la carence locative qui a lieu entre la remise en état et la toute première location. Elle prend fin à la signature de la police d’assurance ou celle de la mise en location. Contrairement aux vacances locatives, les carences sont remboursées à 100% des dépenses.
FAQ
Les assurances pour le bien loué sont à déduire des revenus locatifs lors de la déclaration fiscale. Vous pourrez les soustraire à leurs valeurs réelles si vous êtes soumis au régime réel. Dans le régime forfaitaire, l’abattement est supposé couvrir toutes les charges et les dépenses.
Nos autres articles peuvent également vous aider :
- D’autres informations utiles sur l’assurance loyers impayés, la garantie loyers impayés, l’assurance habitation, la protection juridique contre le loyer impayé dans un projet d’investissement locatif… : mandat de gestion locative : quelles sont les obligations du mandataire ?
