Sous louer une partie de son habitation principale

La sous-location n’est inscrite nulle part dans la loi, elle est même interdite au sens littéral. Dans la pratique, le locataire peut louer sa résidence principale avec l’accord écrit du bailleur ;
Le locataire principal peut ainsi demander un loyer pour les pièces louées ;
Il reste redevable des revenus fonciers tirés de cette sous-location, comme il peut jouir des avantages fiscaux qui en découlent ;

Revenus fonciers, location saisonnière, résidence principale, consultez notre article : pourquoi acheter une chambre de bonne pour la louer ?

La sous-location

Est qualifié de sous-location tout contrat signé entre un locataire et un sous-locataire pour louer tout ou partie de sa maison en contrepartie d’un loyer. S’il n’y a pas de contrepartie financière, il n’y a pas sous-location.

Si le locataire laisse donc sa maison à une personne pendant les vacances et que ce dernier l’occupe à titre gratuit, il n’y a pas de sous-location. S’il héberge sa compagne ou sa petite amie, c’est pareil.

Il faut savoir que la sous-location est interdite. Mais la loi la permet à condition que le propriétaire en ait donné l’autorisation écrite. Sans cet accord, la sous-location n’a pas lieur d’être et le propriétaire peut expulser le locataire pour non-respect des termes du contrat.

Il faut ainsi signer un contrat de sous-location même si aucun cadre juridique ne traite pas encore le sujet. Il doit être rédigé en bonne et due forme, avec mention de la durée, du montant des loyers, des coordonnées des parties, des modes de résiliation du bail, etc. Attention, la limitation des droits du sous-locataire doit être la même pour le contrat de location initial (bailleur-locataire).

Mais même en présence de contrat, le sous-locataire n’est engagé qu’envers le locataire principal. S’il y a non paiement de loyer, il n’en est pas responsable. Les dommages et intérêts reviennent toujours sur le compte du locataire principal. Dans un sens, on pourrait parler de location saisonnière mais cela dépend de la durée de la sous-location et des parties.

La fiscalité de la sous-location

Un propriétaire peut investir dans le locatif de plusieurs manières. Il peut choisir de louer un bien autre que sa résidence principale et bénéficier de réductions d’impôts. Un locataire peut également sous-louer sa demeure et avoir des réductions d’impôts.

Comme le locataire principal perçoit un revenu, il est imposable au titre du loyer. Généralement, les meubles sont mis à la disposition du sous-locataire, le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s’applique automatiquement. La résidence principale du locataire devient, en effet, une location meublée par nature.

Même si le locataire n’en fait pas son activité professionnelle, il reste imposable pour les loyers perçus en son nom et pour son compte. S’il s’agissait de sa résidence secondaire, le même régime reste d’application.

Pour avoir des avantages fiscaux

La sous-location, bien qu’étant invisible dans les lois spécifiques, permet de bénéficier de réduction d’impôts.

La sous-location reste une location d’un logement. En fonction du régime choisi, vous devriez avoir un abattement de 30% sur les loyers ou une déduction de toutes les charges.

Comme le loyer sera relativement bas et jamais au-dessus du loyer initial, on peut dire que le régime forfaitaire s’applique d’office. Mais vous pourrez toujours choisir le régime réel.

S’il s’agissait d’une résidence secondaire, le même principe fiscal s’applique. Il faut d’abord voir si le bien est vide ou meublé. Ainsi, les taxes et impôts seront retenus et les avantages fiscaux seront accordés au locataire principal.

La loi Alur impose une souscription à une assurance habitation au locataire pour protéger le bailleur des vacances locatives. Elle permet également de rapprocher le contrat de bail d’un contrat pour une location nue mais admet la possibilité d’une sous-location avec une simple autorisation expresse du loueur initial. Jusqu’ici, c’est la première réglementation qui le permet.

Pour éviter toute confusion, surtout dans les questions de responsabilités, une solution est avancée. Le propriétaire peut insérer le contrat de sous-location dans le contrat initial ou rédiger un avenant. Cela devrait conduire à un contrat de colocation. Les deux locataires s’en trouvent ainsi allégés et le propriétaire se protège mieux des risques locatifs.

FAQ

Vous pouvez louer votre maison à un proche, vos parents ou vos enfants, ou à autre personne dans le besoin. L’administration fiscale n’apprécie le caractère social de votre acte que si le locataire est en situation de dépendance ou qu’il n’a pas les moyens pour payer le loyer. Le cas des parents âgés en est un exemple. Mais en principe, il n’y a pas de sous-location si le sous-locataire est un proche.

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