- Le loueur LMNP peut sortir de ce statut s’il arrête d’investir dans le locatif, et redevient un simple propriétaire ou un simple locataire. Il doit ainsi revendre son bien et le statut avec,
- Il doit effectuer les démarches de radiation auprès du Greffe du Tribunal de Commerce où se trouve le bien loué 30 jours après la fin de l’activité, et envoyer une télé-déclaration au fisc 60 jours après l’arrêt d’activité ;
- Il peut également percevoir plus de 15 000 euros de revenus fonciers et devenir un loueur LMP.
Quelle est la meilleure manière pour optimiser vos rendements fonciers ? Faut-il investir dans location meublée ou dans la location nue ? A titre de loueur professionnel ou non-professionnel ? Pour répondre à ces questions, consultez notre article : revenus fonciers en location meublée non-professionnel : que retenir ?
Le statut de LMNP
Le statut LMNP désigne le statut fiscal d’un Loueur en Meublé Non Professionnel en opposition au statut de LMP ou Loueur en Meublé Professionnel.
Si les loueurs professionnels doivent percevoir au moins 15 000 euros de recettes annuelles, les loueurs non professionnels n’en sont pas obligés. Le loueur LMNP n’est pas un commerçant, il est un simple investisseur. De même, pour être un professionnel il faut s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et ainsi devenir commerçant.
À noter que toute activité de location meublée reste soumise au régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), que ce soit pour le régime micro BIC ou le régime réel. Ceci s’applique automatique depuis le 1er janvier 2017. Le dispositif applicable est la loi Censi Bouvard.
Il s’agit toujours d’investissement immobilier, tout comme avec la loi Pinel. Mais ici, il n’est pas question de location nue mais de location meublée. Le bien doit servir d’habitation principale au locataire et être dotée de tous les meubles utiles (literie, vaisselle et ustensiles de cuisine, luminaires, etc.).
Généralement, les logements pour étudiants, les logements de services, les chambres d’hôtes et gîtes ruraux ainsi que tout autre logement loué en meublé en font partie.
Pour optimiser votre investissement et vos rendements fonciers, vous pouvez tirer profit des dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel. Pour en savoir plus, consultez également notre article : qu’est ce que la loi Robien ?
La revente de son statut de LMNP
Le statut de LMNP se perd à la revente d’un bien mis en location. Ainsi, on parle de sortie volontaire. On parle aussi d’une cession LMNP. C’est le moyen le plus rapide pour sortir du statut de LMNP. Pour accélérer le processus de revente, il faut évaluer le prix de revente en fonction de la zone d’établissement du bien, de son état et de la demande sur le marché.
Pour le prix, il faut toujours tenir compte du prix applicable sur le marché immobilier. La location meublée non professionnelle est habituellement un bien ancien, donc le prix sera soumis à un abattement. L’acheteur potentiel devra compter dans le prix les frais et dépenses pour travaux.
Une sortie est involontaire lorsque les conditions d’éligibilité au LMNP ne sont plus respectées et que le fisc décide de vous affecter à un autre statut fiscal.
Une sortie en LMNP peut également être motivée par autre chose. Le propriétaire peut décider de devenir professionnel et obtenir le statut LMP. Il suffit qu’il remplisse les conditions légales et il pourra cesser son activité en tant que simple loueur.
Pour cela, il suffit de prouver qu’il perçoit plus de 15 000 euros de recettes. Il faut également s’inscrire en tant que loueur professionnel au RCS.
Les démarches à suivre
En temps normal, l’expert-comptable engagé pour la comptabilité se charge des procédures de cession d’un statut en LMNP. En effet, vous ne cédez pas que le bien mais aussi le statut fiscal qui y est rattaché. Mais cela si vous ne vendez qu’un bien.
Il faut commencer par résilier le bail commercial (si c’est de type commercial) en contrepartie d’une indemnité au gestionnaire. Lorsque le contrat ne dépasse pas les 20 ans, c’est ainsi que se vend le statut.
Pour le fisc, la revente entraîne une imposition directe des résultats fonciers découlant des rendements locatifs. Les amortissements ou la TVA seront récupérés ou remboursés si la revente a lieu avant la date limite pour l’amortissement.
La cession du statut de LMNP doit être déclarée auprès du Greffe du Tribunal de Commerce habilité (celui implanté dans la même circonscription que le bien) dans les 30 jours suivant la fin de l’activité (résiliation du contrat). Il faut ensuite envoyer une déclaration au fisc dans les 60 jours suivant la résiliation. Ainsi, votre numéro SIRET sera désactivé.
FAQ
Vous utiliserez le formulaire P2 P4i pour la déclaration de cessation d’activité. La déclaration des résultats se fera par le biais de la liasse fiscale et par le formulaire P2P4i. Si vous êtes soumis au régime micro-BIC, vous utiliserez le formulaire 2042 C Pro. Ceci, pour indiquer le chiffre d’affaires dégagé par l’investissement.
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