- Les plus-values immobilières sont imposées à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
- Pour simuler l’imposition de la plus-value, il faut déterminer la plus-value brute, puis le taux d’abattement pour durée de détention.
- La plus-value imposable est obtenue après déduction des abattements sur la plus-value brute.
- La plus-value réalisée par la cession d’une résidence secondaire est taxable, mais celle d’une résidence principale est exonérée.
En fonction du type d’investissement immobilier que vous réalisez, vous pouvez profiter d’un abattement exceptionnel, voire d’une exonération complète, sur vos impôts relatifs à la value réalisée. Pour en savoir plus sur le sujet, consultez notre article : comment défiscaliser sa plus value immobilière ?
La plus-value immobilière brute
Lorsque vous cédez un bien immobilier et que vous en percevez un bénéfice, vous réalisez ce qu’on appelle une plus-value immobilière. La plus-value immobilière est donc la différence entre le prix auquel vous avez vendu le bien et son prix d’acquisition.
Les plus values immobilières sont imposables, au même titre que les revenus fonciers. Pour pouvoir simuler le montant de cette imposition, il faut tout d’abord déterminer la plus-value immobilière brute. La plus value brute désigne la plus-value avant l’abattement et s’obtient par la déduction du prix d’acquisition au prix de cession.
Le prix d’acquisition est celui qui figure sur l’acte du notaire, qui sera majoré des dépenses engagées par le propriétaire, notamment les frais de travaux de construction et les frais d’acquisition.
Le prix de cession est celui qui figure sur l’acte du notaire, et sera également majoré de certaines charges et indemnités. Il est toutefois minoré de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et de certains frais supportés par le vendeur.
Une fois la différence entre les prix faite, vous devez déterminer l’abattement pour durée de détention afin d’évaluer la plus value imposable.
Comment défiscaliser votre impôt sur les revenus ? Que comprendre sur la défiscalisation ? Pour répondre à ces questions, consultez également notre article : qu’est ce que la défiscalisation ?
L’abattement pour la durée de détention
Il convient de rappeler que les plus values réalisées sont imposables à l’impôt sur les revenus et aux cotisations sociales.
Dans le processus de simulation de l’imposition, vous devez déterminer le taux d’abattement qui s’appliquera sur la plus-value brute. Cet abattement varie selon l’année de détention du bien.
En ce qui concerne l’impôt sur les revenus, il est de 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année, et ce jusqu’à la 21ème année. Ce taux passe à 4% au terme de la 22ème année de détention.
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est à 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année, jusqu’à la 21ème année. Il passe ensuite à 1,60% pour la 22ème année, et à 9% pour chaque année au-delà.
Il convient de rappeler qu’un abattement assez élevé des plus-values immobilières est appliqué sur les terrains constructibles en zones tendues est appliqué depuis le 1er janvier 2018. Cet abattement varie entre 70% et 100% et dépend de la construction prévue sur le terrain.
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Calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière et cas d’exonération
Le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière est obtenu à partir du montant de la plus-value imposable.
Comme nous l’avons vu, ce montant est différent pour la détermination de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, car ces taxes impliquent un cadencement d’abattement différent.
Pour l’impôt sur les revenus, la plus-value sera taxée au taux forfaitaire de 19%. En ce qui concerne les prélèvements sociaux, le taux de taxation est de 17,20%.
Si nous considérons l’abattement selon la durée de détention et les différents taux de taxation, l’exonération totale de la plus value réalisée est ainsi atteinte au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Notez par ailleurs qu’un abattement exceptionnel de 25% est appliqué sur les plus-values nettes réalisées pour les ventes d’immeubles bâtis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Cet abattement supplémentaire est donc appliqué après déduction des abattements pour durée de détention.
D’autre part, plusieurs cas de figures peuvent constituer un motif d’exonération de la plus-value immobilière. C’est le cas par exemple de la cession d’une résidence principale ou d’un bien détenu depuis plus de 30 ans. La plus-value est également exonérée si le vendeur est retraité ou est titulaire de la carte d’invalidité, avec un revenu fiscal de référence plafonné.
FAQ
La plus-value de la cession d’une résidence secondaire est exonérée si le cédant n’a pas été propriétaire de son habitation principale durant les quatre ans précédant la cession. Cette plus-value est également exonérée s’il l’utilise pour l’acquisition ou la construction de sa résidence principale dans un délai de deux ans après la vente.
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