- L’imposition de vos revenus locatifs dépend de la nature de votre location (vide ou meublée) et de votre régime d’imposition (micro-foncier/micro-BIC ou régime réel)
- Si vous êtes sous le régime micro-foncier, vos revenus locatifs bruts subiront un abattement de 30% si vous louez vide ou bien un abattement de 50% si vous louez en meublé.
- Si vous êtes sous le régime réel, vous pouvez déduire vos charges réelles de vos loyers perçus, qu’importe la nature de la location. Cette option permet parfois de ne pas payer d’impôt.
- Il est nécessaire de bien inventorier les charges déductibles.
- Sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier de dispositifs de défiscalisation pour vos revenus locatifs.
Vous investissez dans l’immobilier et vous souhaitez savoir quel est votre impôt sur le revenu ? Pour le savoir, pourquoi ne pas faire une simulation ? Pour ce faire, consultez notre article : estimation rapide de l’impôt sur le revenu : comment faire ?
Simuler l’imposition des revenus locatifs pour une location vide
Pour un investissement locatif, vous êtes imposé au choix de louer votre bien vide ou meublé. Ce choix est très important, car il déterminera certains éléments de votre imposition. Sachez ainsi que si vous optez pour une location vide, vous devez choisir entre deux régimes d’imposition sur vos loyers perçus.
Le premier régime est le micro-foncier, qui est relativement simple. Vous aurez seulement à déclarer vos revenus, et le fisc appliquera un abattement de 30% avant le calcul des impôts.
Le second régime d’imposition est le régime réel, qui vous permet de déduire vos charges réelles de vos revenus fonciers. Les charges déductibles sont notamment les intérêts d’emprunt liés à votre crédit immobilier, les primes d’assurance, la taxe foncière et les travaux, entre autres.
Pour obtenir votre revenu imposable, vous devez appliquer l’abattement de 30% si vous êtes sous le régime micro-foncier et réaliser la déduction des charges si vous êtes sous le régime réel d’imposition. Votre choix sera appliqué sur l’ensemble du foyer fiscal.
Le revenu foncier subit par ailleurs deux fiscalités : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Ces prélèvements sont à hauteur de 17,2%, tandis que l’impôt sur le revenu dépendra de la tranche marginale d’imposition.
Comment faire le calcul de l’impôt ? Découvrez-le dans notre article : calcul des impôts : comment faire ?
Simuler l’imposition des revenus locatifs pour une location meublée
Il est important de souligner que contrairement à la location vide, les revenus perçus de la location meublée sont catégorisés parmi les Bénéfices Industriels et Commerciaux ou BIC.
Dans ce sens, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel d’imposition.
Le principe d’abattement forfaitaire que le fisc appliquera est le même que celui de la location vide. Toutefois, cet abattement s’élève à 50% pour le régime micro-BIC. Après la déclaration de vos revenus locatifs, le fisc appliquera donc un abattement correspondant à la moitié de ces revenus.
Le régime réel d’imposition correspond quant à lui à celui de la location vide. Le propriétaire peut déduire ses charges réelles de ses loyers, et pourra même enlever l’amortissement du bien. Les charges déductibles sont les mêmes impliquées par la location vide. Il convient de souligner que le régime réel permet parfois de ne pas payer d’impôt.
Si vous observez donc que vos charges ainsi que l’amortissement de votre bien excèdent 50% de vos loyers, le régime réel est bien plus intéressant pour vous. La simulation se fait de la même manière qu’expliquée pour la location vide.
Vous devez appliquer un abattement de 50% sur vos loyers si vous êtes sous le micro-BIC, ou bien réduire vos charges et l’amortissement si vous êtes sous le régime réel d’imposition. Après avoir obtenue cette base imposable, vous pourrez procéder au calcul de l’impôt à travers les cotisations sociales (17,2%) et l’impôt sur les revenus, qui dépend de votre tranche marginale d’imposition.
Optimiser sa fiscalité grâce aux dispositifs de défiscalisation
Sachez qu’il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation qui ouvrent droit à des avantages fiscaux non négligeables.
C’est le cas par exemple de la loi Pinel, qui offre une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du montant de l’investissement pour une location de 12 ans.
Le dispositif Pinel concerne l’acquisition de biens neufs ou en construction pour une mise en location vide en qualité de résidence principale. Ce dispositif impose également des plafonds de loyers et de ressources des locataires qu’il faut prendre en compte.
Chaque dispositif de défiscalisation possède ses critères d’éligibilité, vous devez y être attentif.
Si votre revenu locatif est assimilé au rendement foncier (location vide), sachez également que vous pouvez profiter du mécanisme de déficit foncier, qui vous permet de déduire le déficit de votre revenu global, réduisant ainsi votre imposition.
Sachez également qu’il vous est possible aujourd’hui de combiner deux placements très attractifs : l’assurance vie et l’immobilier.
FAQ
L’impôt qui est prélevé à la source peut être considéré comme une avance, et sera régularisée l’année qui suivra. Les calculs ne sont donc pas changés en ce qui concerne l’imposition des loyers.
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