Simulateur revenus fonciers régime réel

L’investissement locatif engendre un revenu foncier taxable sous le régime réel ou forfaitaire dans la catégorie des revenus fonciers ou BIC.
En étant sous le régime réel, la totalité des charges peut-être déduit des loyers perçus. Le résultat peut être bénéficiaire ou déficitaire.
En cas de bénéfice foncier, le montant restant sera imposable avec le reste des revenus encaissés. Mais pour déterminer l’impôt dû, l’utilisation d’un simulateur d’impôt est favorable.

Pour réduire votre revenu d’imposition, quel régime fiscal choisir ? En effet, le régime pour lequel vous optez a une incidence majeure sur le montant de vos impôts. Il peut notamment vous permettre d’exonérer vos impôts. Pour de plus amples informations sur le sujet, consultez notre article : revenus fonciers : quel régime choisir ?

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D’où proviennent les revenus fonciers ?

On appelle revenus fonciers les rétributions issues de l’investissement immobilier, aux titres des locations d’immeubles bâtis ou non (habitation principale, terrain vide, terres agricoles, garages, hangar, entre autres). La location d’un bateau en un point fixé, à usage d’habitation, commerce ou industrie génère également des rendements fonciers.

En dehors des revenus locatifs tirés d’une location nue, l’utilisation des murs d’immeubles est aussi imposable sous la catégorie des revenus fonciers, du moment où le propriétaire reçoit une rémunération. Cela concerne notamment, la pose des affiches, la location de stockage, etc.

Cette taxation concerne également les revenus perçus dans le cadre d’un investissement locatif d’ordre SCI (sociétés civiles immobilières) si elle n’est pas assujettie à l’impôt sur la société. Cela en va de même pour les sociétés immobilières de copropriété avec transparence fiscale.

Cependant, certains revenus locatifs ne sont pas imposables dans la catégorie des rendements fonciers, mais celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sont inclus dans ce cas de figure, les revenus locatifs provenant d’une :

  • location meublée ou équipée ;
  • entreprise individuelle, commerciale ou artisanale soumise à l’impôt sur le revenu.

Dans l’hypothèse où l’occupant d’une résidence principale sous-louerait une partie de l’immeuble, les loyers encaissés au titre de cette activité seront imposés dans la catégorie des BNC (bénéfices non commerciaux). Ceci est bien valable pour le propriétaire que pour le locataire ou un tiers occupant à titre gratuit.

Pourquoi devez-vous des impôts pour vos rendements fonciers ? Et comment calculer leur montant ? Comment les déclarer ? Pour tout savoir sur le domaine de l’impôt, consultez également notre article : impôts : qu’est ce que c’est ?

Modalité d’imposition sous le régime réel

D’une manière générale, le régime d’imposition d’une location immobilière se décline en deux options. D’abord, il y a le régime forfaitaire qui consiste à déduire une partie du revenu foncier net avant d’appliquer l’impôt dû. Cet abattement forfaitaire est différent en fonction de la nature de location :

  • pour une location nue, il est fixé à 30 % et s’applique uniquement aux investissements qui génèrent moins de 15 000 € de bénéfices  ;
  • pour une location meublée à titre de résidence principale, le taux d’abattement est estimé à 50 %, contre un plafond de revenu stabilisé à 70 000 €  ;
  • pour une location saisonnière à titre de chambre d’hôtes, il s’élève à 70 %. Ici, le seuil d’application défini est de 170 000 €.

Au-delà des seuils précités, le bailleur est automatiquement soumis à l’imposition réelle. Cependant, ce régime est optionnel si le revenu colle avec les plafonds. En tout cas, il consiste à déduire le montant réel des frais, charges et taxes engagés au cours de l’investissement. Cela concerne :

  • les charges de copropriété ;
  • les contributions relatives à l’assurance du bien et de son propriétaire ;
  • Les taxes d’habitation et impôts fonciers ;
  • Les dépenses supportées par le bailleur au titre de gestion des loyers et du logement ;
  • Les honoraires d’entretien du bien, frais de gardiennage, entre autres ;
  • Montant des travaux de grosses réparations

Les intérêts du crédit immobilier entrent aussi dans ce calcul. Si le résultat de la différence entre les loyers perçus et les charges déductibles pour le foyer fiscal investisseur est positif, le bénéfice foncier perçu sera imposable. À défaut, le déficit foncier réalisé vient diminuer le revenu imposable global.

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Déterminer le montant de l’impôt avec un simulateur

Après avoir déterminé le revenu d’imposition de votre résultat foncier, additionnez le montant aux restes des revenus perçus de votre foyer fiscal au cours de cette même année. Le calcul de l’impôt dû prendra en compte la somme des salaires annuels, les pensions alimentaires, les rentes viagères et les subventions diverses.

À exonérer des revenus globaux imposables sont les frais professionnels, correspondant au 10 % des salaires, la cotisation d’assurance vie, les dons versés aux organismes d’intérêts généraux, etc. le montant restant sera divisé par le nombre des parts fiscales pour aboutir au quotient familial. Le calcul d’impôt dépend de ce résultat, en tenant compte les tranches marginales d’imposition.

Mais pour vous épargner de cette longue démarche, vous pouvez faire une simulation en ligne. Chaque année, l’État met en place un outil simulateur gratuit pour faciliter le calcul de l’impôt sur le revenu des ménages domiciliés fiscalement en France.

Grâce à cet outil, vous n’avez plus besoin d’effectuer un lourd calcul. Il suffit d’insérer le montant de vos revenus perçus et les charges assimilées dans les cages dédiées. L’unité monétaire prise en compte est l’euro, sans inclure les centimes.

Une fois que les grilles pré-remplies seront révisées, vous pouvez cliquer sur le bouton de calcul afin de sortir le résultat global de votre impôt. Il n’y a rien d’aussi simple. À l’heure actuelle, le simulateur d’impôt reprend la même forme que le formulaire de déclaration de revenus. Ce qui facilite encore plus son utilisation.

FAQ

Si le montant de votre revenu est en dessous du plafond établi par la loi [15 000 € pour la location nue, 70 000 € pour la location meublée, 170 000 € pour la location saisonnière], vous pouvez basculer du régime forfaitaire au régime réel en informant l’administration fiscale avant le 1er février de l’année d’imposition. Par contre, il n’est pas possible de revenir en régime forfaitaire qu’après 3 ans en location nue et 2 ans en location meublée.

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