- Les associés d’une société civile immobilière ont le choix de soumettre leur société en impôt sur les revenus ou en impôt sur les sociétés.
- Si elle est soumise à l’IR, l’impôt est appliqué sur les revenus fonciers de chaque associé, dont le montant est proportionnel à leur part sociale. Les loyers perçus s’appellent revenus fonciers.
- Si elle est soumise à l’IS, seule la société est assujettie à l’impôt sur les sociétés. Les loyers perçus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux.
Tout revenu foncier doit faire l’objet d’une déclaration auprès de l’administration fiscale. Cela permet de déterminer le régime fiscal dans lequel l’enregistrer, et ainsi de calculer l’impôt qui incombe au contribuable investisseur. Pour en savoir plus sur le sujet, consultez notre article : comment faire la déclaration des revenus fonciers pour une SCI ?
Définition SCI, et les deux régimes d’imposition
La SCI ou société civile immobilière est une union de personnes ayant pour but d’acheter un immeuble, de le mettre en location et d’en générer des bénéfices. L’un des principaux avantages de créer une telle structure, c’est qu’elle offre divers avantages fiscaux. En effet, une SCI peut être soumise à l’impôt sur les revenus ou à l’impôt sur les sociétés. Si aucun choix n’est fait par les associés sur le régime fiscal, la société est soumise par défaut à l’impôt sur les revenus.
Avec celui-ci, l’imposition se fait au niveau des associés, proportionnellement à leur part sociale. La société, quant à elle, n’est pas tenue de présenter un compte annuel. De ce fait, elle n’est pas assujettie à l’impôt. Dans ce cas, il s’agit des associés qui réalisent la déclaration de revenus globaux de la SCI, dans la catégorie du revenu foncier correspondant. Ils agissent ainsi comme s’ils étaient des propriétaires-bailleurs.
Pour le cas de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, il est possible pour les associés de choisir ce régime fiscal. L’imposition de la structure se fait alors selon un barème établi par la loi. Si son bénéfice est inférieur à 38 120 €, un taux d’impôt de 15 % va alors s’appliquer, ou de 33.33 % si ce montant dépasse.
Comment faire sa déclaration de revenus ? Comment sont calculés ses impôts ? Peut-on réduire ses impôts ? Pour plus d’informations à ce sujet, consultez également notre article : impôts : qu’est ce que c’est ?
Régime foncier : ses avantages et ses inconvénients
Une société civile immobilière est soumise au régime foncier s’il est soumis à l’impôt sur les revenus. Dans ce cas de figure, les revenus qu’elle perçoit sont appelés revenus fonciers. Ce régime fiscal procure de nombreux avantages.
Tout d’abord, l’imposition des loyers perçus se fait sur l’encaissement. Autrement dit, c’est au moment où ils sont effectivement payés qu’ils deviennent imposables. Ils peuvent aussi être imposables dès leur facturation, même s’il n’y a aucun paiement.
Par ailleurs, la déduction de certains frais de loyers perçus est possible afin qu’il reste de réels bénéfices. Cela signifie que l’impôt sur le revenu ne s’applique pas sur l’ensemble des revenus fonciers. Pour en profiter, l’associé n’a qu’à déclarer ses revenus fonciers en régime réel.
En outre, le mécanisme du déficit foncier est applicable sur la société soumise à l’IR, si elle réalise un résultat négatif. Ainsi, l’imputation se fait sur la base imposable de chaque associé à concurrence de ses parts, et dans la limite de 10 700 €.
Quant aux inconvénients de ce régime fiscal, la rémunération versée au gérant associé est considérée comme une avance sur bénéfices. Celle-ci n’est pas assujettie aux cotisations sociales et est imposée « entre les mains » du gérant.
Régime BIC : ses avantages et ses inconvénients
Contrairement au régime foncier, les revenus réalisés par la SCI ne s’appellent pas rendements fonciers, mais bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi, ceux-ci sont soumis au régime fiscal de l’impôt sur les sociétés. Cette option a de nombreux avantages.
Tout d’abord, seule la société est imposable et non pas les associés et leur foyer fiscal, si la SCI constitue des réserves et ne distribue pas de dividendes. Comme nous l’avons évoqué plus haut, si la société réalise un revenu inférieur à 38 120 €, un taux réduit de 15 % va s’appliquer.
De plus, il est possible de déduire du résultat de la société la rémunération versée au gérant associé. Mais cette rémunération reste cependant soumise à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales. Mais le plus intéressant, c’est qu’il est possible d’amortir l’immeuble acheté, un moyen légal permettant de réduire les bénéfices imposables. Cela est dû à l’activité commerciale réalisée par la société.
Par contre, en cas de cession des biens immobiliers, les plus values réalisées sont ajoutées aux amortissements déduits antérieurement. L’ensemble est soumis à l’impôt sur les sociétés de 33.33 %, sans qu’il y ait un abattement forfaitaire.
FAQ
Certains investisseurs choisissent de gérer leur bien immobilier par le biais d’une société civile immobilière. Cela leur permet par exemple d’éviter l’indivision. De plus, la SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier. À titre d’exemple, il est possible pour un associé de transmettre par donation à ses descendants des parts sociales. Le cout de ce transfert de propriété est plus abordable.
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