Revenus fonciers quel régime choisir

L’investissement immobilier locatif est l’un des investissements les plus prisés actuellement.

Dans la création et la gestion de leur patrimoine immobilier, nombreux français se tournent vers la SCI. « La société représente près de 40 % des sociétés françaises », rapporte le Bulletin Joly. Le choix du régime approprié est alors très important ainsi que le fait de déclarer les revenus, notamment fonciers afin de ne pas fausser les calculs. Pour d’autres informations utiles sur le sujet, notamment les avantages du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour le revenu foncier (loyers perçus), consultez également notre article : comment déclarer les revenus fonciers d’une SCI ?

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Qu’est-ce que la SCI ?

La société civile immobilière (SCI) est un contrat de société dans lequel les associés mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. Il s’agit donc d’une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier.

Comme toutes les sociétés, à part le respect de certaines démarches, elle nécessite une déclaration des revenus chaque année. Vos impôts sur les rendements fonciers peuvent, néanmoins, être allégés. Pour en savoir plus sur le sujet, consultez également notre article : impôts

Régime fiscal d’une SCI

En matière de fiscalité de la SCI, le principe est l’imposition à l’IR. Cependant, 2 exceptions subsistent :

  • La SCI peut être obligatoirement imposée à l’IS, lorsqu’elle exerce certaines activités commerciales, à titre principal : location de locaux nus avec clause d’intéressement au chiffre d’affaires (clause de recette), opération de marchand de biens, de lotissement, intermédiaire d’achat-vente de biens immobiliers, location meublée
  • La SCI peut opter irrévocablement pour l’IS suivant une décision à l’unanimité des associés, ou selon les conditions imposées par les statuts de la société. Elle est alors notifiée aux services fiscaux avant la fin du 3e mois d’exercice.

Si parmi les associés figurent des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, ou si les parts de la SCI sont inscrites à l’actif d’une entreprise soumise de plein droit au régime réel des bénéfices industriels et commerciaux ou des bénéfices agricoles, leur quote-part de bénéfice est déterminée en appliquant les règles fiscales correspondant à leur régime d’imposition.

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Le régime fiscal de l’impôt sur le revenu

Tous les revenus locatifs nets de charges, après déduction des intérêts d’emprunt, des frais d’assurances, de rénovation, de gestion locative, de la taxe foncière, sont taxés à l’impôt sur le revenu de chaque associé en fonction de leur quote-part, même si les revenus n’ont pas été distribués.

Le choix est intéressant dans le cas où le taux d’imposition des associés n’est pas trop élevé, il permet à la SCI de bénéficier du régime fiscal des plus-values qui s’applique aux particuliers. Un abattement sera appliqué à partir de la sixième année de la détention, et peut conduire à une exonération de la taxe de 19% de l’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans et à la suppression des prélèvements sociaux après 30 ans.

L’impôt sur les sociétés

L’impôt sur les sociétés permet quant à lui de déduire chaque année de ses bénéfices une partie de la valeur de la construction, appelé amortissement. Ce régime profite aux gros patrimoines, car il permet d’effacer une bonne partie de leurs revenus locatifs.

Cependant, en cas de cession, la plus-value est déterminée à partir du prix d’acquisition, après réintégration des amortissements et sans abattement pour la durée de détention. Elle est ensuite imposée comme un bénéfice. Enfin, il n’est pas possible de passer de l’IS à si l’inverse possible.

Mais dans les deux cas, la SCI permet de diminuer son impôt sur la fortune (ISF) et l’administration fiscale tolère une décote allant de 10% à 30% sur la valeur des parts en raison d’un manque de liquidité par rapport à un logement détenu en direct.

Autres avantages de la SCI

  • Au régime réel, et à condition que l’immeuble coûte plus qu’il ne rapporte, le contribuable bénéficie du mécanisme d’imputation du déficit foncier sur son revenu global. Si le résultat de la SCI est déficitaire, les associés peuvent imputer sur leur revenu global la quote-part de déficit leur revenant, dans la limite de 10 700 euros par foyer fiscal.
  • Liberté d’organisation
  • Augmentation de la capacité d’achat en réunissant les capitaux des associés
  • Les charges et les coûts relatifs à la possession de biens immobiliers sont partagés entre les associés.
  • Il est possible de diminuer le résultat imposable de la SCI en déduisant les charges afférentes à la détention de l’immeuble (frais d’entretien ou frais de réparation par exemple).
  • Simplifie la transmission de patrimoine

FAQ

Oui, mais dans le cas où la SCI met à disposition gratuitement des locaux aux associés, aucune imposition ne sera due, mais en contrepartie aucune déduction ne sera admise.

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