Sommaire :
- Comme toutes les catégories de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal, les revenus fonciers doivent également être déclarés à l’administration fiscale. Ils concernent les loyers que vous percevez de la location de vos biens nus comme étant :
- Un local d’habitation.
- Un local professionnel.
- Un entrepôt.
- Ou un terrain nu.
Si vous avez eu recours à une SCI pour la gestion de vos biens, les recettes perçues de cette entité, c’est à dire le revenu foncier de votre foyer fiscal en tant qu’investissseur immobilier, aussi sont imposables. Toutefois, le calcul de votre impôt foncier dépend du régime fiscal que vous avez choisi. Si vous avez opté pour une location meublée, vos rétributions sont considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux. Leurs impositions sont alors soumises au régime BIC. En revanche, pour pouvoir bénéficier de ce régime, vous êtes tenu de respecter certaines conditions. Pour de plus amples informations sur le sujet, consultez également notre article : comment déclarer ses revenus fonciers au réel ?
Le régime réel
Quel que soit le montant de vos rendements fonciers, vous pouvez toujours choisir ce régime fiscal pour la déclaration de vos impôts. Toutefois, pour déterminer le revenu imposable vous devez déduire certaines dépenses de l’ensemble de vos rétributions brutes. Les charges déductibles sont :
- Les charges d’exploitation de votre bien en location comme les assurances, les charges de copropriété
- Les charges d’emprunt, dont les intérêts et les accessoires relatifs aux intérêts
- Les charges pour l’entretien et maintenance.
Toutes les dépenses que vous allez soustraire de vos revenus locatifs doivent concerner le bien en location. C’est-à-dire que, votre investissement locatif doit faire l’objet d’un contrat de location. Les charges concernées ne doivent pas également être antérieures de la date du début de votre activité et elles doivent toujours faire l’objet d’une justificative. Si l’une de ces conditions n’est pas respectée, il est impossible de les déduire de vos rendements fonciers. Dans ce régime, il est possible de créer des déficits fonciers pour réduire son impôt.
Le régime micro foncier
Dans cette catégorie, la déclaration de revenus fonciers est simplifiée. Toutefois, le seuil maximal pour pouvoir en bénéficier est de 15 000 €. En dessus de ce plafond, vous êtes soumis obligatoirement au régime réel. Aucune dépense n’est déductible sur ce régime, vous n’êtes même pas tenu de déclarer vos charges. Il est alors impossible de créer un déficit avec ce régime.
Les charges sont calculées forfaitairement via un procédé appelé abattement forfaitaire. Ce régime simplifié est intéressant si vos frais n’excèdent pas 30 % de vos rendements fonciers bruts. Dans les cas contraires, le régime réel est le plus adapté pour votre activité.
Pour la déclaration, vous devez seulement remplir le formulaire 2042 avec la totalité de vos rendements fonciers. C’est à l’administration fiscale d’enlever le 30 % réglementaire de votre revenu brut. C’est le 70 % restant qui fera office d’assiette pour l’impôt. Vous pouvez à tout moment changer votre régime micro foncier en régime réel, il n’y a pas de délai minimum. Mais une fois que vous basculez au réel, vous êtes tenu d’attendre trois ans pour le modifier à nouveau.
FAQ
Chacun de ces investissements locatifs présente des avantages. Le choix dépend exclusivement de vos moyens. Car meubler un immeuble peut s’avérer coûteux.
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Le choix revient spécifiquement au propriétaire. Le seul moyen pour vous de les distinguer est de faire une prévision de vos prochaines charges.