Revenus fonciers perçus à l’étranger

À l’heure actuelle, avec la libre circulation des capitaux, nombreux investisseurs se sont lancés dans la location immobilière à l’étranger principalement pour des raisons financières, notamment pour profiter des conditions fiscales avantageuses. Il en est de même pour les non-résidents qui détiennent un bien immobilier en France. Dans tous les cas, la question sur la déclaration d’impôt se pose. Pour de plus amples informations sur le sujet, sur les revenus imposables et l’impôt payé, c’est à dire l’impôt français, par un foyer fiscal, consultez également notre article : impôt sur la fortune base nette imposable

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Principes de l’impôt étranger pour ses revenus locatifs et ses revenus perçus à l’étranger

La France impose, en principe, tous les revenus de ses résidents, y compris les revenus de source étrangère qui n’y ont pas été rapatriés.

La situation dépend :

  • De la domiciliation fiscale du propriétaire bailleur
  • Et de la convention fiscale éventuellement établie entre le pays où ces revenus sont encaissés et la France

L’imposition du revenu issu d’un patrimoine immobilier situé en France

La société civile immobilière (SCI), est généralement sollicitée pour l’acquisition et/ou la gestion des biens immobiliers situés en France appartenant à de non-résidents. Définie comme étant « une personne morale qui permet de détenir un patrimoine immobilier ou financier et d’en assurer sa gestion », la SCI est aussi « une société de personnes ».

L’imposition va alors à l’endroit chaque associé pour sa quote-part des revenus (distribuée ou non) au titre :

  • De l’impôt sur le revenu pour les personnes physiques, ou
  • De l’impôt sur les sociétés si l’associé est une société soumise à cet impôt.

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Personnes physiques

La SCI présente des avantages, mais également des inconvénients pour les propriétaires non- résidents.

  • Seuls les résidents français bénéficient de la faculté contributive de chacun dans la détermination du montant de l’impôt. Les non-résidents sont quant à eux dépourvus de bouclier fiscal.
  • 3 à 4% de taxes sur les rendements fonciers incluant les plus- values pour les revenus supérieurs à 250.000 euros pour une personne célibataire et supérieure à 500 000 euros pour un couple
  • Une exonération des prélèvements sociaux sur les rendements fonciers perçus par les non-résidents au nom de la libre circulation des capitaux

Personnes morales

  • Le taux normal de l’impôt sur les sociétés est de 33,33%
  • À la différence de la SCI, l’IS est soumis à des contributions additionnelles (contributions sociales, Contributions exceptionnelles et des contributions additionnelles sur les revenus distribués
  • Retenue à la source sur les dividendes versés par une société française à un non-résident

Par ailleurs, les non-résidents sont assujettis à l’ISF en France par la présence de leurs biens sur le territoire, leur permettant de jouir de certains droits et valeurs. Seules les dettes afférentes à des biens non exonérés, déclarés à l’actif de la déclaration ISF et qui sont à la charge personnelle du redevable sont déductibles.

FAQ

La SCI est la structure de transmission idéale pour les investisseurs immobiliers.

Elle permet de transmettre son patrimoine à moindre coût fiscal.

Elle est utile pour prévenir d’éventuelles mésententes entre ses héritiers ou protéger son concubin d’un décès.

Si votre SCI possède des locaux professionnels, vous pouvez demander à soumettre les loyers à TVA.En tant que représentant de la SCI, vous devez indiquer votre intention de soumettre les loyers à TVA dans un courrier adressé au Service des Impôts des Entreprises (SIE) qui reçoit habituellement les déclarations de résultats n°2072.

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