Lorsqu’on décide d’investir dans l’immobilier locatif, le choix du statut fiscal le plus avantageux est de mise pour optimiser la rentabilité de son investissement. La question de l’impôt sur les revenus se pose. Pour d’autres informations relatives à ce sujet, consultez également notre article : déclarer ses revenus locatifs en micro foncier
Les catégories d’imposition
Pour les revenus fonciers, les catégories d’imposition tiennent compte :
- De la nature de la location
On peut distinguer trois types de locations :
- Les Locations nues de locaux d’habitation, de locaux professionnels ou encore industriels. Les revenus qui en découlent sont des revenus fonciers. ;
- Les locations meublées de locaux d’habitation qui sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. ;
- Les locations de locaux professionnels équipés dont l’impôt fiscal appartient à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Et du montant des recettes locatives
Tout comme les autres types de revenus, les rendements fonciers doivent être déclarés par le contribuable. Le propriétaire bailleur a alors le choix entre deux types de régimes lors de la déclaration des revenus fonciers :
- Le régime forfaitaire micro-foncier, automatiquement appliqué à tous les contribuables avec un revenu brut foncier annuel inférieur ou égal à 15 000€
- Et le régime réel pour ceux qui excèdent ou non ce plafond
Le régime micro-foncier se démarque particulièrement pour ses nombreux avantages et attire un bon nombre de contribuables pour alléger leur frais d’imposition.
Le régime micro-foncier : quels avantages ?
Appelé aussi régime ultra-simplifié, le régime micro-foncier est un régime qui s’applique automatiquement pour les bailleurs dont le total des rendements fonciers perçu par le foyer fiscal n’excède pas 15.000euro brut annuel.
Avec un abattement forfaitaire de 30%, ce régime est très intéressant pour les propriétaires bailleurs dont le montant de l’ensemble des frais déductibles des revenus ne va pas au-delà des 30 %. De ce fait, le montant des impôts à payer par le contribuable reste le même, s’il a 10% ou 30 % de charges et de frais à payer pour ses biens immobiliers locatifs.
En termes d’imposition, les investisseurs ne paient qu’une partie des loyers qu’ils perçoivent. Les provisions pour charges payées par le locataire, de même que la souscription d’une assurance, ne constituent pas un revenu imposable et ne sont pas considérées dans le calcul.
Pour qui ?
Pour que le régime foncier soit applicable, il faut être propriétaire :
- D’un immeuble ancien qui bénéficie du dispositif Malraux nouveau ;
- D’un bien détenu en nue-propriété où de grands travaux ont été engagés si le contribuable opte pour a déduction de son revenu global ;
- D’un logement neuf loué dans le cadre du dispositif Duflot, Pinel ou Scellier (sauf en cas de déductions supplémentaires du Scellier intermédiaire ou ZRR) ; également pour vos parts de SCPI Duflot, Pinel ou Scellier sous conditions.
Si le propriétaire bailleur détient des parts de SCI ou de SCPI, le régime micro foncier s’applique à deux conditions :
- Il est propriétaire direct d’au moins un bien loué non meublé ;
- Les biens de la société et le sien ne vont pas à l’encontre de l’application du régime micro foncier.
FAQ
Oui, et cela à tout moment pour choisir le régime réel d’imposition. En effet, il peur arriver que les charges déductibles d’une année du contribuable soient supérieures aux 30% de l’abattement forfaitaire, dans le cas de travaux de rénovation par exemple. Dans ce cas, le régime réel est privilégié, en tenant compte d’un engagement minimum de 3ans.
Opter pour le réel est aussi plus intéressant quand le propriétaire bailleur veut faire du déficit foncier.
Si les revenus fonciers ne relèvent pas du régime du droit commun, ils sont exclus du régime micro-foncier. Tel est le cas par exemple des loyers perçus de monuments historiques ou encore des logements qui bénéficient d’amortissements.
En principe, le régime du « micro-foncier » est aussi interdit aux propriétaires de la nue-propriété qui peuvent imputer les dépenses de grosses réparations sur leur revenu global.
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