Les revenus fonciers sont l’ensemble des revenus que vous tirerez d’un investissement locatif nu. Votre revenu net est alors le résultat de ce rendement foncier soustrait de vos charges. Elles sont :
- Les dépenses engendrées de l’exploitation de votre bien comme les assurances, la taxe foncière et la gestion de la copropriété
- Les payes financières jointes aux intérêts d’emprunts ces derniers concernent les intérêts du crédit pour l’acquisition et les prêts pour les réparations et rénovations.
- Et les charges occasionnées par les travaux de rénovation, d’entretien et de réparation : tout ce qui est amélioration de votre immobilier en location est déductible sur les charges.
Ces charges sont déductibles seulement avec une imposition sous le régime réel. Sur le micro-foncier, on applique un abattement forfaitaire selon votre statut. En revanche, les rendements locatifs sur un bien meublé sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Et vous pouvez même les optimiser davantage tout en réduisant vos impôts. Pour savoir comment faire, consultez également notre article : optimiser ses revenus locatifs !
Créer des déficits pour réduire son impôt
La location de votre bien immobilier génère des loyers qui sont imposables avec votre revenu global. Le déficit foncier est créé lorsque vos charges déductibles sont supérieures à vos revenus fonciers. Cet écart négatif ne subit pas la limite globale des niches fiscales. Pour pouvoir créer et bénéficier d’une réduction avec cette perte :
- Votre régime fiscal doit suivre le régime réel
- Faire un passage en régime micro-foncier, n’annule pas vos déficits antérieurs qui seront conservés dans les 10 ans
- Et une fois qu’on a déduit cette perte sur votre revenu, vous devez continuer votre activité pendant une durée de 3 ans effectifs.
Les charges liées aux travaux sont les dépenses qui vous permettent de créer un déficit. Leur montant n’étant pas plafonné, vous pouvez largement obtenir un résultat négatif en les intégrant dans l’ensemble de vos charges.
Avec la loi Malraux, et d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière, vous pouvez réduire nettement vos impôts sur les rendements fonciers. Pour en savoir davantage sur le sujet, consultez également notre article : loi Malraux !
Les conditions générales d’une perte de revenu sur le revenu foncier
L’imputation du déficit de vos rendements fonciers se fait sur le revenu global de votre foyer fiscal. Toutefois, ils ne peuvent pas excéder le montant de 10 700 euros. Si le montant est supérieur à cette somme, il peut devenir un reliquat et déductible avec les bénéfices fonciers des 10 prochaines années.
L’article 156-I-3 du CGI a prévu qu’une fois qu’il y a une imputation, vous ne pouvez pas arrêter votre activité. Votre bien doit continuer à être mis en location réellement et de façon incessante pendant 3 ans. Donc si vous bénéficiez de déduction de déficit à deux années fiscales consécutives, votre activité de bail continuera au moins 6 ans.
Si vous avez un planning immobilier très bien établi et que votre perte est supérieure au seuil imposé par la loi, les déficits peuvent être déduits de vos revenus globaux pendant 2 ans successifs. Cela n’aura aucun impact sur la déduction de vos, car c’est la date des travaux qui sont importants.
FAQ
Les charges dans un régime micro-foncier, sont déduites avec un pourcentage forfaitaire appelé abattement. La loi impose un seuil de 30 % pour la location des immobiliers nus
Il y a le revenu net catégoriel qui englobe toutes les différentes catégories de rétribution comme les revenus fonciers, les BIC, les salaires, etc. il y a le revenu net imposable qui est la base du calcul de vos impôts.
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