Revenus fonciers loyers hors charges

Dans un contrat de location, certaines précisions doivent être faites par le propriétaire bailleur afin d’éviter tout malentendu et de débuter l’entente en toute transparence.

Elles concernent principalement les conditions financières du bail :
Le montant du loyer.
Le montant des charges.
Les modalités de révision et de paiement du loyer.
Certaines charges supplémentaires.

Le revenu foncier imposable

La déclaration des revenus fonciers par le propriétaire bailleur peut être soumise à deux régimes au choix: le régime micro-foncier et le régime réel.

  • Dans le premier, il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sous condition que le revenu foncier de son foyer fiscal soit inférieur à 15000 euros.

Lorsqu’il s’agit de biens meublés, les revenus du propriétaire bailleur sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et ils sont déclarés en suivant régime BIC ou micro-BIC.

  • Le régime réel est quand à lui est privilégié en cas de gestion locative ou d’assurance loyers impayés contrairement au régime micro-foncier qui ne les prend pas en compte. Une condition de mettre en location le bien immobilier pour un minimum de 3ans est cependant imposée et les déficits fonciers, hors intérêt d’emprunt, sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros. Au-delà de cette somme, des intérêts d’emprunts imputés pour les 10 années suivantes doivent être payés.

Selon les mises en location des biens immobiliers, les loyers peuvent être avec ou sans charges comprises.

Les charges déductibles

La gestion d’un bâtiment collectif nécessite un coût (entretien des parties communes, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ect.). Ce sont ces coûts qui constituent les charges. Payés de manière mensuelle, semestrielle ou encore annuelle, ils sont exigés par un bailleur propriétaire ou un syndic de copropriété aux locataires pour leur assurer un confort quotidien.

Après avoir effectué la déclaration des loyers encaissés, les propriétaires peuvent déduire de ce montant les frais et charges des logements loués.

Peuvent essentiellement être déduits du montant des loyers hors charges encaissés dans l’année les frais et charges suivants pour leur montant réel :

  • Les dépenses pour l’entretien courant du bâtiment, les éventuelles réparations sur les parties communes de l’immeuble et les équipements communs ;
  • Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restants définitivement à la charge des propriétaires
  • Les provisions pour charges de copropriété
  • Les frais de gestion (le salaire des gardiens et concierges ; les frais de gérance, les frais de procédure)
  • Les primes d’assurance
  • Certaines impositions (la taxe foncière, la taxe spéciale d’équipement, la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement, taxes correspondant à des services dont le locataire profite directement)

Pour être déductibles, les charges doivent répondre à certaines conditions générales et respecter les catégories énoncées par la loi aux articles 29 et 31 du Code Général des Impôts

  • La dépense doit être issue d’un contrat de location. Il n’est donc pas possible de déduire une charge à un logement ou à un logement réservé à la disposition du bailleur ;
  • La dépense doit être payée au cours de l’année pour être valablement déduite des revenus de l’année en question
  • Les dépenses doivent être justifiables auprès de l’administration fiscale.

FAQ

Car il est tenu de procéder une fois par an à la régularisation de ces charges à  l’administration fiscale.

Pour votre déclaration d’impôt sur le revenu en 2019, il faut d’abord calculer combien vous avez perçu de loyers hors charges sur l’ensemble de l’année 2017 et pour tous vos biens immobiliers mis en location. Si ce montant ne dépasse pas la limite de 15 000 €, et que vous n’avez pas d’impayés, et que le montant de l’ensemble de vos frais déductibles ne dépasse pas 30 %, nous vous conseillons de choisir le régime micro-foncier.