Revenus fonciers loyers avec ou sans charges

Le Code Général des Impôts, dans ses articles 29 et 31, définit la lise des dépenses déductibles des revenus d’un contribuable. Il y a, donc, des situations où les charges et les frais ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Les frais et charges déductibles du revenu foncier sont :
Des frais d’administration et de gestion de l’immeuble (la rémunération des gardes et concierges, les frais de gestion, les frais de procédure, etc.)
Des dépenses de réparations et d’entretien (remise en état du gros œuvre et des revêtements de sol, crépissage de murs, réparation des planchers, etc.)
Des charges récupérables non récupérées.
Des dépenses d’amélioration du bien immobilier.
Des primes d’incendie (couvrant le risque d’incendie, les dégâts des eaux, le bris de glace, les loyers impayés, etc., et garantissant le remboursement du crédit immobilier).
Des provisions pour charges de copropriété.
Des impositions à la charge du propriétaire et les intérêts d’emprunt (souscrit pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du logement loué).

Si vous débutez dans l’Investissement locatif, commencez par lire notre article : les revenus locatifs en loi Pinel sont-ils imposables ?

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Le principe : la déclaration des rendements fonciers avec charges

En principe, tous les frais et charges obtenues d’un bien immobilier mis en location sont déductibles des rendements fonciers pour leur montant réel. Pour en bénéficier, le propriétaire doit être en mesure de prouver leur existence lors de la déclaration de revenus. Cela signifie qu’il doit conserver toutes les pièces justificatives (facture, etc.) des dépenses effectuées puisqu’il est possible que l’administration fiscale réclame celles-ci ultérieurement. À part cela, toute une liste des dépenses déductibles des revenus est fournie par le Code Général des Impôts dans ses articles 29 et 31.

Par exception, il existe des situations où ces frais et charges ne sont pas déductibles des rendements fonciers. Tel est le cas lorsque l’immeuble en question est vacant durant une période fiscale et lorsque le propriétaire se réserve le droit de s’en servir. Dans cette situation, le contribuable ne peut pas soustraire ces charges dans sa déclaration, sauf s’il arrive à démontrer qu’il a bien l’intention de louer l’immeuble en question et qu’il fait tout son mieux pour le mettre en locations meublées ou en locations non meublées.

Pour mieux comprendre le régime Pinel et l’optimisation de vos rendements fonciers, consultez également notre article : tout sur l’investissement Pinel ancien !

Les frais et les charges déductibles de la rente foncière

Comme nous l’avons évoqué plus haut, plusieurs types de frais et charges déductibles sur les loyers encaissés sont mentionnés par le code général des Impôts, notamment dans son article 31.

Il s’agit alors des frais d’administration et de gestion de l’immeuble : la rémunération des gardes et concierges, les frais de gestion, les frais de procédure, etc. Il s’agit également des dépenses de réparations et d’entretien : remise en état du gros œuvre et des revêtements de sol, crépissage de murs, réparation des planchers, etc.

Sont également déductibles des rendements fonciers bruts les charges récupérables non récupérées, les dépenses d’amélioration du bien immobilier, les primes d’incendie (couvrant le risque d’incendie, les dégâts des eaux, le bris de glace, les loyers impayés, etc., et garantissant le remboursement du crédit immobilier), les provisions pour charges de copropriété, les impositions à la charge du propriétaire et les intérêts d’emprunt (souscrit pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du logement loué).

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Le résultat foncier

Après déduction de ces frais et charges, le contribuable obtient un résultat foncier. Il réalise un bénéfice lorsque ce résultat est positif. Autrement dit, les dépenses sont inférieures au revenu foncier. Par contre, il obtient un résultat négatif si les charges déduites sont supérieures aux loyers perçus. C’est ce qu’on appelle un déficit foncier. Celui-ci s’impute sur les rendements locatifs globaux dans la limite de 10.700 € par an, à condition que le déficit soit causé par des charges autres que les intérêts d’emprunt.

Enfin, dans le cadre d’un investissement dans le locatif, pour une résidence principale ou secondaire, le contribuable a le choix entre le régime micro foncier et le régime réel, à condition que le montant de ses rendements locatifs n’excédent pas 15.000 €. Après le calcul du montant de l’abattement forfaitaire de 30 % que procure le micro foncier, il doit procéder à l’addition des charges déductibles. Si ces derniers n’excédent pas 30 %, il est conseillé de choisir le régime micro foncier.

FAQ

Le prélèvement à la source ne peut pas s’appliquer aux revenus à la source dans sa forme initiale. Toutefois, l’administration fiscale a mis au point un système d’acompte. Ainsi, les charges annuelles et récurrentes affectées à une année d’imposition sont déductibles en totalité. Cela s’applique quelle que soit la date du paiement pour la prime d’assurance, les impôts locaux, les charges classiques de copropriété. Il est aussi à noter que les dépenses de travaux ayant été payées durant cette année d’imposition sont également déductibles en totalité. Pour de plus amples informations, visitez le site de l’État : impots.gouv.fr.

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