Revenus fonciers location meublée non professionnel

La location en meublé est connue pour optimiser les revenus locatifs qu’un investisseur peut percevoir. En effet, ce type d’investissement profite d’un régime d’imposition plus avantageux, avec notamment l’abattement proposé en régime micro entreprise. Pour en savoir plus sur le sujet, consultez notre article : peut-on déduire les travaux en LMNP ?

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Rendements fonciers pour un loueur meublé non professionnel

Lorsqu’un ensemble de meubles et d’objets nécessaires à la vie quotidienne (conformément à la liste donnée par l’Etat) est mis à disposition du locataire dès son entrée, on parle de logement loué meublé. Parmi ces meubles, on note les indispensables suivants : table, chaise, lampes, cuisine équipée, literie, salle de bains fonctionnelle, etc.

En termes simples, le passage à un investissement dans le locatif meublé non professionnel se fait par :

  • L’acquisition d’un bien immobilier meublé ou non
  • L’ameublement du bien vide si nécessaire
  • Et la mise en location de ce bien en meublé

Pour ce type de location, les revenus appartiennent à la catégorie BIC ou bénéfices industriels et commerciaux, et non à celle des rendements fonciers.

Il est important de savoir que la location bascule vers un statut de loueur en meublé professionnel lorsque :

  • Un membre du foyer fiscal, au moins, est inscrit comme loueur professionnel au registre du commerce et des sociétés ;
  • Les recettes annuelles issues de la location excèdent 23 000 € ;
  • Les recettes excèdent les autres revenus d’activités professionnelles du foyer

Il est toutefois possible de réduire les impôts sur les rendements locatifs via les dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Robien. Pour en savoir plus sur le sujet, consultez également notre article : loi Robien

Les régimes en LMNP

Le loueur en LMNP peut choisir entre deux options pour être avantagé du point de vue fiscal :

  • Le régime micro BIC pour profiter d’un abattement forfaitaire de 50% à 71% selon la nature de l’activité de location en matière d’imposition.
  • Le régime réel : déduction des charges et des amortissements des recettes pour diminuer les rendements locatifs afin qu’ils soient moins imposés.

Pour bénéficier du BIC, il faut que les rendements locatifs annuels soient inférieurs à 32 900 euros. Dans le cas contraire, c’est le régime réel qui s’appliquera. Ce dernier permet au propriétaire de bénéficier d’un amortissement sur le bien acquis, mais aussi d’une déduction importante de ses charges pour leur montant réel.

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Sortir du LMNP

Il est possible de sortir du statut LMNP en respectant les démarches attendues :

  • Fixer le prix de sa revente

Une étude de marché est préalablement nécessaire avant de fixer le prix de la revente. En tant que bien d’occasion, le nouvel acquéreur devra entreprendre des travaux de remise en normes, et le prix sera inévitablement touché par une certaine décote. L’emplacement du bien (zone urbaine, semi-urbaine ou rurale), et la réputation financière du gestionnaire entrent dans les premiers critères de décision du nouvel acquéreur.

  • La procédure à suivre

Il appartient à l’expert comptable d’effectuer les procédures de cession de votre LMNP.

Il faut au préalable procéder à la résiliation du bail commercial. Si la mise en location du bien est inférieure à 20 ans, une indemnité sera versée au gestionnaire. Les clauses de résiliation ont été établies dans le contrat de bail. Il est également important de prendre en compte les impacts fiscaux de la remise en vente, notamment les amortissements, la récupération TVA, etc. Au cas où la revente de la LMNP précède l’échéance de l’amortissement, le vendeur du bien est tenu de rembourser l’équivalent de la dotation dont il a éventuellement perçu.

FAQ

Les charges déductibles sont les frais de charges dépensées dans le cadre de l’exploitation de votre bien meublé, et que vous pouvez déduire de vos recettes. Il est nécessaire d’avoir les factures y attachées, datée pendant ou après le début d’activité. Pour être constitués en charge, les frais ne doivent pas excéder 600euro. Dans le cas contraire, ils seront comptabilisés en dépenses amortissables.

Oui, les dépenses de réparation et d’entretien ainsi que les dépenses d’amélioration permettant d’apporter un élément de confort au local peuvent être déduites des loyers par le propriétaire bailleur. Toutefois, ces travaux ne doivent en aucun cas modifier la structure, le volume ou l’agencement du local.

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