Le rendement brut est un indicateur qui permet de connaitre en combien de temps un investissement immobilier locatif d’un immeuble sera totalement remboursé. Toutefois, cet indicateur peut être faussé en cas de vacances locatives, considéré comme le cauchemar des investisseurs locatifs.
- Le rendement brut.
- La vacance locative et ses conséquences.
Définition de la rente brute d’un bien immobilier
Comment calcule-t-on le rendement locatif brut ?
Le rendement de location brut est le ratio entre la somme des revenus locatifs perçus ou prévus lorsqu’on est en stade d’étude de projet, et les fonds de départ d’investissement dans le locatif de départ.
Le rendement brut est un indicateur qui permet d’évaluer en combien d’années la somme investie sera totalement remboursée, et de faire des choix de style de location.
Le rendement moyen évalué par les professionnels de l’immobilier, pour chaque ville donnée, permet, par exemple, de définir si un investissement est plus intéressant qu’un autre (locatif en colocation, location nue ou meublée, location saisonnière…).
Pour de plus amples informations sur le sujet, consultez également notre article : investissement locatif en colocation
La différence avec le rendement net
Toutefois, le rendement dans sa forme brute est un chiffre assez imprécis. En effet, la location implique parfois d’autres charges qui doivent être considérées, comme l’intérêt du crédit immobilier qui a financé l’investissement, les charges de la gestion locative, les éventuelles réparations et entretiens, la taxe foncière…
Lorsque ces charges seront amputées aux revenus bruts avant l’application de la division, on obtient le rendement net avant imposition. Le calcul du rendement net après imposition se fera de la même manière, cette fois en amputant le revenu global net des différents impôts et taxes.
Pour comprendre la rentabilité d’un investissement immobilier locatif, le calcul de ces rendements est primordial. Pour d’autres informations pratiques, lisez également notre article : investissement locatif
Le cas particulier de la vacance de location
Les conséquences de la vacance de location sur le rendement
On appelle vacance locative la période pendant laquelle le logement n’est pas loué, pour une réparation importante, par exemple, ou pendant l’installation d’un locataire après le départ de l’ancien.
La rentabilité nette est calculée à partir de la rentabilité brute, obtenue en multipliant le loyer mensuel par douze. Tout le calcul est ainsi faussé lorsqu’on constate une vacance de location, qui est une absence de loyer.
Pour éviter que la valeur du rendement ne soit faussée, il est primordial de prévoir ces vacances locatives et de les inclure dans le calcul dès le départ. Une durée moyenne des vacances locatives peut être fournie par les experts immobiliers pour chaque ville donnée.
Comment éviter les vacances locatives ?
Pour éviter que votre logement ne soit vacant, il vous suffit de trouver un bon locataire et de faire en sorte qu’il soit satisfait. En termes de prix premièrement, ou en termes de qualité du produit, il est primordial que le locataire n’ait aucune envie de partir.
Sinon, vous pouvez aussi miser sur des dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel, par exemple. En effet, avec ce dispositif, vous êtes immunisés contre ce problème d’absence de locataire puisque vous offrez une résidence principale à la population d’une ville qui a déjà émis ce souhait. Le Pinel vous oriente déjà vers les zones où la demande locative est abondante. Ce qui est un grand avantage !
FAQ
La loi Pinel est surtout intéressante lorsque l’achat d’un bien immobilier se fait à crédit et le premier apport exigé par la banque est remboursé par la réduction d’impôt. Le rendement brut permet alors d’évaluer en combien de temps l’investissement sera remboursé, ce qui devrait correspondre à la durée du crédit immobilier pour que l’investissement soit réellement intéressant.
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