Depuis l’apparition de la loi Pinel, les règles qui régissent les baux commerciaux continuent d'être modifiés à maintes reprises. Selon la loi robien obligation location, ces changements ont eu lieu dans l’unique but d’attirer les Français à investir dans l’immobilier. En effet, l’investissement locatif bascule actuellement vers une règlementation restrictive dans laquelle le locataire peut renoncer à son droit de bail tous les trois ans. Depuis le 1er janvier 2019, la défiscalisation pinel impose plus de transparence en faveur des locataires. Par conséquent, cette nouvelle loi accorde aux locataires un droit de premier refus lorsque les locaux loués sont proposés à la vente. Avec les pièces administratives nécessaires, l'ajustement du loyer peut entraîner une augmentation de loyer. Une progression qui plafonne les 10% au cours de l'année écoulée.
- Les Sociétés d'Investissements Immobilières Cotées (SIIC) sont la référence des activités foncières en France. En règle générale, cette association d’entreprise représente l’ensemble des investissements immobiliers des actionnaires français. Les conditions de la loi robien par contre de participations sont très strictes et les titulaires des actions devront appartenir le statut de résident. Aussi les futurs actionnaires dans le SIIC devront remplir les conditions suivantes :
- Avoir un capital social minimum de 15 millions d'euros.
- Disposé d’un placement financier implanté en France
- Avoir une participation flottante minimale de 15% à l’adhésion
- Ne pas avoir plus de 60% de son capital ou de ses droits de vote détenus par un actionnaire.
L’objectif principal du régime Pinel
La France a connu des changements majeurs dans le droit du travail depuis l’élection du président Emmanuel Macron en 2017. Ces changements rapides sont devenus très courants depuis le 1er septembre 2018 dernier.
Au niveau du marché immobilier, ce dynamisme étatique implique la surveillance en permanence de conformité. Cette forme d’uniformisation fiscale s’aligne avec la législation en vigueur y afférent. La vision d’une nouvelle politique fiscale ait déjà été instaurée sous le mandat présidentiel de François Hollande, mais sa mise en œuvre a été reportée et n’entrera en vigueur qu’en 2019.
À titre récapitulatif, les revenus fonciers constituent une méthode de perception de l’impôt. Selon le Code civil, le mode de calcul servira à remplir la caisse de l’État grâce aux apports des contribuables. L’impôt sera ainsi retenu ou déduit du revenu dû à tous les citoyens français habitant dans certaines zones, notamment en ce qui concerne le régime Pinel. Il restera toujours une obligation de soumettre une déclaration de revenus annuelle au cours de l’année suivante par rapport à celle qui est en cours.
Pour tout savoir sur les dispositifs de défiscalisation immobilière en France, consultez également notre article : loi Robien : obligation de location
Le régime Pinel : le dispositif de défiscalisation immobilière préféré des Français !
La législation Pinel est, en effet, le dispositif de défiscalisation immobilière le plus populaire en France actuellement. Elle se démarque par ses conditions d’éligibilité facilement accessibles à tous les contribuables. Pour investir dans des logements neufs, le principal objectif du dispositif, tous les Français peuvent user du régime Pinel et en tirer le maximum de profits.
Chaque foyer fiscal établi en France peut investir dans l’immobilier sous ce dispositif et gagner jusqu’à 21% de réduction d’impôts. Qu’il s’agisse de simple particulier, d’entreprises ou de groupement de personnes, tout un chacun peut prétendre à ces avantages fiscaux importants.
La législation Pinel succède à la loi Duflot. Elle reprend donc les principales lignes d’investissement de son prédécesseur, mais apporte, néanmoins quelques modifications encore plus profitables aux investisseurs. On peut notamment noter la possibilité de louer son bien à des membres de la famille, hors foyer fiscal de l’investisseur, qui respectent les conditions établies comme les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Sinon, la popularité de ce dispositif Pinel est aussi basée sur les délais d’engagement locatif proposés : 6, 9 ou 12 ans. Ce qui permet de rentabiliser au maximum, et sur du long terme, son investissement. Il est, donc, possible d’obtenir facilement un crédit immobilier pour financer son investissement dans le locatif et gagner énormément de rendements fonciers. Quant à la fiscalité, ceux-ci, ainsi que les intérêts d’emprunt, bénéficient déjà de la réduction fiscale proposée par le dispositif lui-même. En somme, il n’est pas étonnant que le système Pinel soit le dispositif de défiscalisation immobilière préféré de tous les Français.
Pour comprendre quels sont les changements apportés par la léfislation Pinel comparés aux autres anciens dispositifs de défiscalisation immobilière en France, consultez également notre article : loi Robien !
Un dispositif défiscalisant avantageux, mais non sans risques !
En revanche, il est important de souligner que le dispositif Pinel présente également quelques inconvénients, ou plutôt des risques. Il y a déjà les nombreuses conditions qu’il faut respecter, à savoir :
- Investissement dans des logements neufs, lesquels doivent respecter les normes d’habitation en vigueur : norme BBC et RT 2012
- Investissement locatif pour une durée de 6, 9 ou 12 ans
- Investissement dans des zones spécifiques : zone A, A bis et B1
- Location soumise à des plafonds de ressources des locataires et de loyers pour chaque zone éligible
- Etc.
Aussi, l’investissement sous Pinel rapporte mais sur le long terme, le risque de baisse de la rentabilité n’est pas à écarter. Vu les conditions concernant le profil des locataires, il n’est pas garanti de trouver preneurs pour ses logements proposés en investissement. Il est utile de faire preuve d’analyse et d’anticipation pour choisir la bonne zone où les demandes sont réellement élevées que les offres. C’est la seule condition pour garantir la rentabilité locative sous Pinel.
Il y a aussi le risque au moment de la revente du bien. En effet, tous les investisseurs Pinel souhaiteront certainement revendre leurs biens immobiliers en 2021, date de fin de la loi Pinel. A ce moment-là, il n’y a aucune garantie concernant la réussite de la revente. C’est donc un risque qu’il faut également considérer.
Malgré ces quelques craintes concernant un investissement sous Pinel, le dispositif promet de nombreux avantages. Il faut juste savoir anticiper et contourner les inconvénients. Et pour ce faire, vous pouvez compter sur l’expertise d’un professionnel en gestion du patrimoine.
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Comment réussir son investissement immobilier sous Pinel ?
Le dispositif lui-même comporte les éléments qui rassurent sur l’importance des avantages fiscaux proposés par la loi Pinel. Certes, les risques peuvent déstabiliser les plus sceptiques. Toutefois, avec de l’expérience, ceux-ci ne seront que des détails compte tenu de la diversité, mais surtout de l’importance, des réductions fiscales que les investisseurs peuvent gagner avec le dispositif.
C’est d’ailleurs pour cette raison qu’il est vivement recommandé de se tourner vers des professionnels en gestion de patrimoine. Avec ce genre d’experts à vos côtés, votre investissement ne peut que réussir.
FAQ
Le volume des transactions immobilières françaises ait diminué au cours des derniers mois. L’investissement pinel par contre continue d’être considéré comme une stratégie de repli fiable et rentable par de nombreux investisseurs. C’est pourquoi les investissements immobiliers français ont été très actifs au cours des 12 derniers mois, en comparaison à d’autres pays comme l’Allemagne ou l’Espagne.
L’investissement se fait généralement par des capitaux totalement exonérés d’impôt. Leur activité principale doit consister en des investissements directs ou indirects dans des actifs immobiliers en vue d’exercer des activités locatives. Les dividendes versés peuvent être soumis à une retenue à la source en France. Cette obligation fiscale sera en fonction de l’identité du destinataire, sous réserve de l’allégement ou de la réduction de la convention fiscale à son pays d’origine.
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