Quels sont les démembrement du droit de propriété

Le démembrement du droit de propriété d’un bien consiste à fragmenter la propriété du bien en usufruit et en nue-propriété.

Avec le démembrement du droit de propriété, il est possible d’obtenir une disposition légale, à l’exemple d’une succession sur le droit d’usufruit du conjoint survivant.
Mais encore, la volonté des parties, lors d’une donation.

Un démembrement de propriété peut avoir lieu lorsque la propriété d’un bien est divisée entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Le premier dispose du droit d’utiliser le bien comme il le souhaite, quitte à percevoir des éventuels revenus. Le second a, quant à lui, la faculté de disposer du bien, mais sans en user ni en jouir.

Le démembrement de droit de propriété se présente généralement lors des donations ou des successions. Dans ce système, il s’agit de droit réel. En d’autres termes, les droits de propriété de l’usufruitier comme ceux du nu-propriétaire peuvent être vendus ou cédés. Ce système permet, ainsi, de simplifier les successions lors de la possession d’un patrimoine immobilier. Pour plus d’informations sur le sujet, notamment en ce qui concerne la nue propriété et la pleine propriété consultez notre article : le démembrement de propriété peut être temporaire ou viager ?

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Tout savoir sur les droits de propriété !

Dans un système de démembrement pour la propriété d’une résidence principale, cela veut dire que la nue-propriété et l’usufruit sont détenus séparément. Les droits et obligations de chacun sont prévus par le Code civil.

Pour l’usufruitier, cela concerne :

  • Le droit de jouir de tous types de fruits produits par l’objet dont il a l’usufruit (civils, industriels, naturels). C’est inscrit dans l’article 582 du Code civil.
  • Le droit d’acquérir jour par jour les fruits civils, notamment les loyers ou le revenu foncier, en fonction de la durée de sa jouissance du bien, sans tenir compte de la date de perception, ni de la date d’échéance. C’est inscrit dans l’article 586 du Code civil.
  • Le non droit de prélever des produits car en principe, l’usufruitier est tenu de restituer la chose. Et selon l’article 600 du  Code civil, il n’a pas non plus le droit d’exiger une remise en bon état de la chose, il la prend dans l’état où elle se trouve.
  • Le droit de céder son fruit. Il a le pouvoir d’administration, mais il n’a pas le pouvoir de disposition de la chose. Ce qui implique que l’usufruitier peut occuper/exploiter le bien selon ses propres moyens, ou le donner à bail à un tiers (Civ 3ème du 7 avril 2004), et d’en percevoir les loyers.
  • L’obligation de respecter la destination de la chose
  • L’obligation d’entretien
  • L’obligation de s’acquitter de la charge usufructaire
  • L’obligation de s’acquitter de la charge de l’usufruitier à titre particulier (frais acquittés par les revenus du bien)
  • L’obligation de s’acquitter de la charge de l’usufruitier à titre universel (sauf convention, l’article 603 du Code civil stipule que l’usufruitier n’est pas tenu des dettes tenant au nu propriétaire.

Pour le nu-propriétaire, cela concerne :

  •  Le droit aux produits de la chose. Il ne peut pas user, ni jouir de la chose.
  • Le droit d’aliéner les choses via une vente ou une donation. Il peut aussi contracter un hypothèque ou un second usufruit sur un bien déjà grevé, c’est-à-dire disposer des droits réels sur la chose. Il y a toutefois une condition selon l’article 621 alinéa 2 du Code civil, il doit reserver l’usufruit.
  • Le nu-propriétaire est tenu de s’acquitter des grosses réparations, sauf si celles-ci résultent d’un défaut d’entretien de la part de l’usufruitier. Cela concerne, notamment, les voûtes, les gros murs, les couvertures entières et les poutres, le mur de soutènement et de clôture, ainsi que les digues. L’usufruitier peut procéder lui-même à ces grosses réparations, mais doit demander l’accord du nu-propriétaire.

Le démembrement de droit de propriété est aussi un outil fiscal fortement prisé actuellement. Il est vivement recommandé de solliciter d’un expert en gestion de patrimoine pour vous aider à comprendre davantage la pleine propriété, l’extinction de l’usufruit, les différentes manières de nommer les nus propriétaires… Et pour en savoir plus sur votre impôt sur le revenu dans un mécanisme de démembrement, consultez également notre article : simulation impôts !

Le démembrement du droit de propriété : votre outil d’optimisation fiscale

Ainsi, le démembrement de propriété est un acte juridique vous permettant de diviser la pleine propriété en usufruit et nue-propriété. Mais saviez-vous qu’il est avant tout un outil permettant de réduire vos coûts fiscaux lors d’une donation ou d’une succession ?

L’accord des deux parties, l’usus et le fructus, est exigé lors de la vente d’un bien démembré. Et ce démembrement prend fin au décès de l’usufruitier. Mais de son vivant, il a la possibilité de donner la nue-propriété de son bien à ses enfants, et après d’en conserver l’usufruit.

L’avantage principal de ce mécanisme est de pouvoir vivre dans le bien, ou de le donner en location, et ensuite d’en tirer profit via les revenus locatifs. Sinon, il y a aussi les nombreux abattements fiscaux que l’on peut gagner. En effet, depuis le 31 juillet 2012, il est possible de donner 100 000 euros tous les 15 ans par enfant et par parent. Il n’est pas non plus obligé de s’acquitter des droits de donation.

Il est donc à noter que les droits de donation en démembrement sont réduits. En effet, ils sont uniquement calculés sur la valeur de la nue-propriété, et non de la valeur totale du bien. La valeur de l’usufruit, et de la nue-propriété, est calculée en fonction de l’âge du donateur au moment de la donation. Une mention spéciale est attribuée à la valeur de la nue-propriété car celle-ci augmente en même temps que l’âge du donateur.

Pour savoir à quel pourcentage vous avez droit au moment de la succession ou de la donation, il est fortement recommandé de se tourner vers un expert en gestion du patrimoine.

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FAQ

Cette action consiste à partager chaque action ou obligation en autant de titres qu’il y a d’échéances d’intérêts et de remboursement du capital.

Le démembrement permet d’avoir un bon patrimoine et de vivre dans une location avec un bon taux fiscal.

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