Le propriétaire d’un bien dans un investissement locatif se trouve dans une situation de déficit foncier lorsque les charges de propriété qu’il supporte sont aux dessus du loyer perçus. À l’exemple de travaux d’amélioration, de copropriété, de l’intérêt d’emprunt ou de charges lors de travaux d’entretien, des primes d’assurance sans oublier la taxe foncière sur les travaux réalisés.
- Avec le déficit foncier, certaines conditions sont à mettre en compte sur le revenu global, dans la limite de 10.700 € par an et à condition que le bien soit loué jusqu’à la fin de l’année qui suit l’imputation du déficit.
En déficit foncier, le surplus éventuel et la fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers des dix années suivantes.
En investissement locatif, les charges déductibles doivent être supérieures aux rentes foncières. De ce fait, en fiscalité, si les charges déductibles sont au-dessus du revenu foncier annuel, il s’agit donc d’un déficit foncier.
Lors d’une location, que ce soit une location meublée ou vide, les loyers perçus sont comptés parmi le revenu imposable, après déduction de certaines charges. De plus, il permet aussi de réduire l’impôt sur le revenu.
Afin de réduire ses impôts, le régime micro foncier ou le régime réel est l’idéal pour le locatif. D’ailleurs, ces régimes proposent un abattement forfaitaire avec une réduction à un pourcentage élevé.
Mais aussi, opter pour ce régime de fiscalité permet d’obtenir des revenus locatifs encore meilleurs, surtout pour une résidence principale proposée en location sous un dispositif de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel, la loi Malraux ou encore la loi Censi-Bouvard.
Pour en savoir plus sur le sujet, notamment les manières d’optimiser vos revenus imposables, consultez notre article : comment réduire ses impôts fonciers ?
Comment reconnaître son déficit dans le foncier ?
La fraction du déficit résultant des dépenses déductibles, en excluant les intérêts d’emprunt, sont imposables sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Une augmentation est reportable sur les revenus fonciers ultérieurs.
Pour ce faire, il faut suivre certaines étapes. La première consiste à déterminer le total de ses revenus immobiliers bruts, avec tous les intérêts d’emprunt et toutes formes d’autres charges. Puis, la deuxième étape a pour but de déduire les charges qui résultent des intérêts d’emprunt du revenu brut total. À cet effet, si le résultat est négatif, il constitue un déficit qui peut être déduit des revenus fonciers des années suivantes. Et la troisième étape permet d’imputer les autres dépenses sur les revenus nets de charges liées aux intérêts d’emprunt. Ainsi, si le résultat foncier passe alors dans le rouge, il peut être déduit du revenu global dans la limite de 10 700 euros. Dans ce cas, le surplus peut être amené dans les rendements fonciers des années à venir.
Dans l’investissement immobilier, il est tout à fait possible de réduire ses impôts. Il faut juste savoir choisir son dispositif de défiscalisation immobilière. Pour en savoir plus sur la loi Malraux, par exemple, consultez également notre article : loi Malraux !
Toutes les charges déductibles du déficit dans le foncier !
Plusieurs charges sont donc déductibles du déficit, à savoir :
- Les intérêts et les frais d’emprunt, comme les frais de dossiers, par exemple.
- Les travaux d’amélioration du confort d’un local d’habitation : installation d’un chauffage central, de sanitaires, de systèmes de sécurité, de volets, d’ascenseur, d’interphone…
- Les travaux d’entretien et de réparation pour conserver le logement en bon état : réfection de la toiture, des installations électriques, remplacement de la chaudière… Pour ces travaux, la structure du logement ne doit pas être modifiée, ni son volume, et encore moins son agencement.
- Les impôts et taxes : taxe foncière, taxe d’équipement…
- Les primes d’assurance
- Les frais de gestion
- L’indemnité d’éviction
FAQ
Tout type de travaux de réparations, d’entretiens ou d’améliorations avec les loyers sont considérés comme des charges imposables.
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Il s’agit d’un déficit foncier, si les frais de charges sont supérieurs aux loyers perçus par l’immobilier.