L’immobilier locatif séduit de plus en plus les particuliers. Il répond à un objectif patrimonial très précis. Avec les différents dispositifs fiscaux, il est possible d’optimiser l’investissement locatif.
- Connaitre les différentes solutions de financement
- Les meilleures solutions de financement pour un investissement locatif.
- Les particularités du prêt immobilier in fine.
- La Loi Pinel pour l’investissement locatif.
L’investissement dans le locatif est le placement financier le mieux assuré actuellement en France. En effet, outre les importants revenus fonciers, et donc locatifs, que les investisseurs perçoivent, il y a aussi les différents avantages fiscaux proposés par les dispositifs de défiscalisation immobilière. Il y en a tellement (loi Pinel, loi Malraux, loi Girardin, loi Monuments Historiques, loi Censi-Bouvard…). Ils ont tous pour but d’inciter les contribuables à investir dans l’immobilier. En contrepartie, une réduction d’impôts pouvant atteindre 21%, voire 30 %.
Tout le monde peut donc investir dans l’immobilier. Il n’est pas obligatoire d’avoir un fonds d’investissement important. En effet, si c’est pour un investissement dans le locatif, les banques accordent plus facilement un crédit immobilier.
Pour en savoir plus sur ce sujet, sur comment acquérir une résidence principale et la louer pour en tirer des revenus locatifs, consultez notre article : acheter pour louer !
Immobilier : financement du projet par fonds propres
Acquérir un bien par fonds propres est une possibilité comportant de nombreux avantages, mais aussi des inconvénients. Il s’agit d’utiliser les liquidités en sa possession pour financer le projet. Il n’y a pas d’intérêts emprunts à payer, il n’y a pas de contraintes, et il n’y a pas à attendre pour commencer le projet. Simplement, le risque est que ce n’est pas tout le monde qui dispose d’un tel fond de départ pour un investissement immobilier..
Se lancer dans le locatif : recours aux financements bancaires
Si l’emprunteur ne dispose pas des liquidités nécessaires, il peut demander un crédit immobilier. Environ 60% des investissements locatifs sont accordés sans apport. Il existe une multitude de solutions allant du prêt classique, du crédit à la consommation, du prêt à l’accession sociale ou du prêt in fine.
Le crédit-in fine, ou prêt relais, est considéré comme la meilleure formule pour financer et optimiser l’investissement dans le locatif. Les taux d’emprunt sont moins élevés et s’adaptent à chaque situation des contribuables.
Ses particularités :
- il exige un apport d’épargne donné en garantie sous forme de contrat d’assurance vie.
- l’emprunteur ne rembourse mensuellement que les intérêts, et le capital dû sera soldé en une seule fois à la fin du contrat.
Ses avantages :
- déduction des intérêts sur les rendements fonciers.
- les intérêts du prêt qui sont supérieurs aux rendements locatifs engendrent un déficit foncier imputable sur le revenu global.
Qu’il s’agisse d’un prêt in Fine ou autres formes de financement, un emprunteur qui souhaite acquérir un crédit immobilier pour financer son investissement ne bénéficie pas des mêmes avantages que celui avec apport. En effet, si vous empruntez pour réaliser un investissement dans le locatif, les intérêts seront déduits de vos impôts. Et c’est d’autant plus avantageux si vous investissez sous les dispositifs de défiscalisation immobilière mis à votre disposition et les statuts de loueur pour la location meublée.
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Investissement dans le locatif et le dispositif Pinel
La défiscalisation permet à un particulier ayant un projet d’investissement dans l’immobilier locatif de bénéficier d’une réduction d’impôt. Le dispositif Pinel est considéré comme le meilleur dans le neuf et dans l’ancien.
Investir sur le Pinel : les avantages
- Il répond à la situation financière des ménages modestes. Ils peuvent bénéficier d’un prêt immobilier qui leur permet de se lancer dans un projet locatif et enregistrer une rentabilité locative importante.
- Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt et d’une assurance emprunteur pour protéger les proches en cas de décès ou d’invalidité.
- Au terme de l’engagement, le bénéficiaire du prêt immobilier aura le choix de conserver le bien pour l’utiliser comme habitation principale ou résidence secondaire, continuer à le louer ou bien le vendre.
Investir sur le Pinel : les conditions d’éligibilité
Pour bénéficier des avantages fiscaux proposés par le dispositif Pinel, il faut respecter ses diverses conditions d’éligibilité dont :
- être imposable en France,
- être solvable,
- avoir plus de 18 ans,
- s’engager à mettre en location le bien durant une période déterminée (6, 9 ou 12 ans)
- louer le bien en tant que résidence principale des locataires
- respecter le plafond des loyers et des ressources des locataires
FAQ
L’emplacement du bien est l’un des facteurs qui conditionnent la rentabilité du projet. Son état, le prix d’acquisition, la manière dont l’emprunteur gère le projet et le prix de la location jouent aussi un rôle non négligeable.
Chacun présente des avantages et des inconvénients. D’une manière générale, l’investissement locatif neuf est plutôt réservé aux contribuables fortement imposés.
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