Quel rendement locatif viser

La rentabilité locative est un critère important pour connaitre la performance de son investissement. Cependant, comme tout investissement, même s’il présente un rendement important, il peut aussi y avoir des risques. C’est pourquoi il est nécessaire de bien viser son rendement locatif. La fiscalité a un impact important sur ce rendement de location, ainsi que les méthodes d’investissement (sous dispositifs de défiscalisation immobilière ou pas, statut de loueur professionnel ou pas, location vide ou meublée…). Pour en savoir plus à ce sujet, notamment les différentes méthodes de réaliser un investissement dans le locatif, consultez notre article : comment investir dans l’immobilier locatif sans apport.

Quel investissement immobilier locatif choisir ?

L’investissement dans le locatif vise en premier lieu la rentabilité. Dans ce domaine, la location en meublé se présente comme une opportunité bien plus avantageuse qu’une location vide. Les loyers de la location meublée sont 20% supérieurs à la location nue. Combiné avec les avantages fiscaux, l’investissement dans le locatif en meublé offre une bonne rentabilité.

Sinon, avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), le propriétaire sera imposé au régime des BIC. Il pourra alors profiter d’un abattement fiscal de 50%. De plus, la souscription à une assurance vie n’est pas obligatoire en location meublée.

La location saisonnière est également un investissement rentable. Elle peut générer un loyer deux à trois fois supérieur qu’une location nue. Le risque de loyer impayé est moindre puisque le règlement se passe avant que les locataires n’occupent les lieux. En même temps, le logement en location saisonnière ne demande également que peu d’entretien. En effet, il n’y a pas de grande dégradation possible.

L’avantage de faire un investissement dans le locatif est que, les revenus perçus permettent le financement du bien. En effet, sur le long terme, ils permettent de rembourser le crédit immobilier pour l’achat du bien. Et si l’investissement est bien géré, il est même possible de tirer d’autres bénéfices, notamment des rendements locatifs optimisés. Pour s’en assurer, il est recommandé de faire appel à un expert en gestion du patrimoine, pour éviter, ou du moins limiter, la période de vacance locative.

Pour plus d’informations concernant la rentabilité de ce type d’investissement, consultez également notre article : acheter pour louer !

La rentabilité de l’investissement dans le locatif

Pour calculer la rentabilité d’un projet locatif, on effectue un rapprochement entre le coût de l’investissement et les loyers annuels perçus. On peut distinguer trois niveaux de calcul de la rentabilité de location :

• la rentabilité brute locative : elle est obtenue en effectuant le rapport entre le loyer annuel et le prix du logement et on le multiplie par 100.
• La rentabilité locative nette des charges : l’intégralité des charges est déduite du loyer. Les charges incluent les coûts de travaux et les frais de gestion locative. On fait ensuite le rapport entre ces derniers et le prix de revient puis on multiplie le résultat par 100.
• La rentabilité nette nette d’impôts : les charges d’impôts sont déduites des charges précédentes.

Le rendement de location est le rapport entre les loyers perçus de l’investissement dans le locatif et le prix de revient de l’opération. Il s’agit dans ce cas du rendement brut. Plus le rendement de location sera élevé, plus l’investissement sera rentable.

Afin d’assurer la rentabilité de l’investissement locatif, la fiscalité est un élément à ne pas négliger. En effet, les impôts et les charges ont un impact direct sur la rentabilité de location. Ainsi, il est nécessaire de les intégrer dès le départ.

Dans ce cas, l’investisseur peut passer par le mécanisme de la loi Pinel, l’outil de défiscalisation immobilière le plus populaire actuellement. En louant le logement pendant au moins 6 ans, le propriétaire a la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôts à hauteur de 12% du coût d’investissement. Toutefois, il faut respecter certaines conditions, comme le fait de louer le logement à titre de résidence principale du locataire.

Grâce à ce dispositif de défiscalisation immobilière, les revenus fonciers sont optimisés, et l’investissement est rentable. Et même en cas de déficit foncier, c’est-à-dire lorsque le montant des charges est supérieur aux revenus locatifs annuels, le surplus peut être reporté et renflouer la rentabilité de l’investissement.

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