Que veut dire démembrement de propriété

Le démembrement de propriété permet de départager un bien entre ses descendants de manière à ce que le propriétaire puisse garder ses droits sur le bien.

Le démembrement de propriété est la cession d’un bien entre son conjoint et descendant qu’on appelle usufruit et nue-propriété.
Le démembrement de propriété peut être une manière pour alléger ses coûts fiscaux.
Il permet aussi à ses descendants d’échapper aux frais des droits de succession.

En général, le processus de démembrement de propriété est effectué lors d’une donation ou d’une succession. L’usufruit revient au conjoint tandis que la nue-propriété revient aux enfants. La nue-propriété et l’usufruit sont liés. Aucun d’eux ne peut procéder à la vente du bien seul. Pour plus d’informations à ce sujet, consultez notre article : Le démembrement de propriété peut être temporaire ou viager.

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Le principe du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est un montage patrimonial qui permet de diviser un bien avant de le transmettre à ses descendants. La pleine propriété est divisée en nue-propriété et en usufruit. D’habitude, le démembrement de propriété intervient lors d’une donation ou d’une succession dans la famille, il s’agit de droits réels. En effet, une personne a la possibilité de donner de son vivant la nue en propriété à ses descendants tout en ayant à sa disposition l’usufruit.

L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien pour son propre usage : l’habiter ou le louer. Pour une location, les loyers du bien faisant l’objet d’un démembrement reviennent à l’usufruitier. Mais il peut aussi vendre son droit d’usufruit ou faire un don de la nue-propriété à titre gratuit. De l’autre côté, les nus-propriétaires conservent toujours le droit de disposer du bien tout en respectant le droit de l’usufruitier.

Le démembrement de propriété peut être temporaire. Ainsi, à terme de l’usufruit, le nu-propriétaire peut reprendre l’ensemble de droits de sa propriété. Dans ce cas, on parle de remembrement de propriété.

Le démembrement de propriété permet au propriétaire de continuer à profiter de son bien et de préparer la transmission du patrimoine. Il s’agit aussi d’une solution pour réduire son impôt sur les revenus. Mis à part le patrimoine immobilier, l’assurance vie peut aussi faire l’objet de démembrement.

Pour en savoir plus sur le sujet, notamment comment calculer votre impôt sur le revenu et la manière de le réduire légalement, consultez également notre article : simulation impôts !

Les avantages fiscaux du démembrement de propriété

On procède souvent à un démembrement de propriété lors d’une succession. Un barème administratif fixe la valeur de l’usufruit et de la nue en propriété. Leur valeur fiscale dépend de l’âge du donateur au moment du démembrement.

De ce fait, plus l’âge du nu-propriétaire augmente, plus son bien aura de valeur. Cette valeur, celle de l’usufruit et la nue en propriété, sera déterminée en fonction de la valeur en pleine propriété.

Faire une donation de la nue en propriété permet de bénéficier des abattements fiscaux sur les revenus fonciers. Il s’agit, en fait, de son principal avantage. Un autre avantage de ce système est qu’à l’extinction de l’usufruit, les enfants peuvent récupérer la pleine propriété. Ils n’ont pas besoin de payer de droits de succession. Les droits de donation ne sont pas calculés sur la valeur de la pleine propriété réelle, mais sur la nue-propriété.

Les pratiques et les règles en démembrement de propriété sont encadrées et précisées par la loi. Ainsi, il revient au nu-propriétaire de payer les grosses réparations. Par ailleurs, le démembrement des biens meublés est assez fréquent en raison du contrat d’assurance vie ou de portefeuille de valeur immobilière.

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FAQ

Lors d’un démembrement de propriété, le partage se fait entre le conjoint et les enfants du propriétaire du bien.

Selon le contrat établi avec le notaire, le démembrement de propriété peut être viager ou temporaire.

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