Même s'ils ne le sont pas toutes, certains dispositifs de défiscalisations sont accessibles avec une SCI. Il est ainsi primordial de les connaitre avant d’aller plus loin dans l’investissement locatif. Attention, ces dispositifs sont presque irrévocables. Une sortie anticipée loi Scellier ou loi Pinel à titre d’exemple implique un paiement en intégrale des réductions d’impôts dont vous avez pu bénéficier.
- Le principe des SCI ou Société Civile Immobilière.
- Les différents régimes de défiscalisation applicables.
Le principe de la SCI
Définition d’une SCI ou Société Civile Immobilière
Une SCI ou une Société Civile Immobilière est considérée comme une entreprise commerciale, dont la principale activité est de développer, entretenir et mettre en location un patrimoine immobilier.
Dans une SCI, les actionnaires disposent de parts sociales et ne sont propriétaires que de la nue-propriété des biens immobiliers. La SCI gère les loyers perçus, déduit les différentes charges et s’occupe de la redistribution des revenus locatifs nets à tous les associés.
La forme la plus courante de la SCI est celle qui est créée entre des membres d’une même famille ou SCI familiale, pour faciliter les procédures de succession. Mais il y en a également d’autres : fiscales, de rendement…
Le régime d’imposition d’une SCI
La SCI a la possibilité de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’Impôt sur les sociétés (IS). Dans le premier cas, la SCI exerce une activité civile et les propriétaires doivent reporter les revenus fonciers dans leurs revenus globaux à hauteur de leurs parts sociales engagées.
Dans le second cas, la SCI exerce une activité commerciale et est frappée par les différents frais et impôts concernant l’habitation, en plus de l’impôt sur les sociétés. Choisir entre l’investissement immobilier en nom propre et la SCI, c’est parfois difficile. Pour vous aider, il est recommandé de se faire conseillé par un expert en gestion de patrimoine.
Pour d’autres informations concernant l’investissement immobilier, consultez également notre article : sortie anticipée en loi Scellier.
Défiscaliser en SCI
Les dispositifs de défiscalisation immobilière
Deux régimes de défiscalisation immobilière sont applicables avec une SCI : la loi Pinel (successeur de la loi Duflot et la loi Scellier) pour l’investissement locatif dans le neuf ou le réhabilité, et la loi Malraux pour l’investissement dans la restauration de bâtiments anciens situés dans des zones protégées pour le patrimoine français.
Il y a certaines conditions à respecter pour profiter des avantages fiscaux proposés par ces dispositifs de défiscalisation. Il faut, par exemple, investir dans la location nue en tant que résidence principale pour le régime Pinel.
Pour que ces régimes de défiscalisation soient applicables, il est aussi impératif que la SCI n’ait pas choisi l’impôt sur les sociétés.
Pour comprendre le mécanisme d’un dispositif de défiscalisation immobilière, consultez également notre article : loi Scellier !
Le déficit foncier avec une SCI
De la même manière, les déficits fonciers peuvent très bien être reportés au crédit d’impôt et imputables sur une durée de 10 ans pour le calcul des impôts sur le revenu des actionnaires des SCI.
Les notions de plus-value et d’imputation du déficit sont applicables à une SCI, autant que pour un propriétaire foncier en nom propre. Pour comprendre les réels avantages, et faire le bon choix du levier de défiscalisation qu’il vous faut, n’hésitez pas à demander conseils auprès d’un expert.
FAQ
Pas vraiment, la LMNP ou Location Meublée Non professionnelle n’est pas réellement compatible avec la SCI surtout si ce dernier choisit l’impôt sur le revenu. En plus, la LMNP perd son avantage d’être exonérée des plus-values en cas de revente.
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