Dispositif Pinel ou dispositif Malraux optimisé au déficit foncier, ce sont deux opérations permettant de bénéficier des avantages de la défiscalisation et ceux du déficit foncier. Pour le foyer fiscal, le plafonnement des niches fiscales en loi Malraux n’existe pas car ce dispositif n’y est pas soumis. Zoom sur le plafonnement de niche fiscale et le déficit foncier, consultez notre article : loi Malraux et plafonnement des niches fiscales.
Le plafonnement des niches fiscales
- Comprendre le plafonnement des avantages fiscaux
- Découvrir les dispositifs en vigueur pour échapper au plafonnement
- Le déficit foncier et le plafonnement des niches fiscales
Le plafonnement des niches fiscales ou avantages fiscaux est un mécanisme ayant comme objectif de limiter le montant des avantages fiscaux qu’un contribuable peut bénéficier chaque année. Ceci entre dans le calcul de l’impôt sur le revenu foncier.
Les avantages accordés dans un investissement locatif, y compris la réduction d’impôt et le crédit d’impôt, sont concernés par ce plafonnement. En termes de revenus fonciers, il faut préciser que le régime Malraux est un régime spécial qui échappe à ce plafonnement et permet de bénéficier d’importants avantages non négligeables.
Pour en savoir plus sur ces avantages d’un investissement sous Malraux, consultez également notre article : la loi Malraux !
Particularité du dispositif Malraux
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation permettant à un investisseur de réaliser un investissement dans le locatif assorti d’une importante exonération fiscale. Elle consiste à acquérir et à réhabiliter un bien immobilier ancien. Ce dernier doit être localisé dans une zone définie par le dispositif.
Le propriétaire devra également s’engager à louer le bien pendant une période de 9 ans au minimum. Le locataire ne doit pas être membre du foyer fiscal, ou un descendant et encore moins un ascendant du propriétaire. Pour financer l’investissement, le recours à un prêt est toujours recommandé. L’investisseur déduira ensuite les intérêts de ses revenus fonciers.
Défiscalisation Malraux
Les travaux d’entretien qui visent une restauration complète du bien ouvrent droit à la réduction d’impôt. Ils doivent être confiés à des professionnels du bâtiment de France. La réduction d’impôt varie de 22% à 30% et les dépenses liées aux travaux réalisés sont limitées à 100 000 euros par an. Les autres charges comme les intérêts d’emprunt n’entrent pas dans l’assiette de la réduction d’impôt et sont déductibles des revenus fonciers.
Dispositif Malraux et déficit
Pour bénéficier d’autant d’avantages, notamment de la réduction de l’impôt sur le revenu, il est possible de coupler le dispositif Malraux au déficit. Une partie des travaux sera imputée dans le cadre du dispositif Malraux et une autre partie figurera dans la liste des travaux imputables tout en étant déductibles des revenus.
Cette possibilité s’adresse aux personnes fortement imposées. Elle permet une déduction illimitée du montant des travaux déductibles du revenu foncier. Le déficit sera ensuite déductible des revenus imposables.
Déficit dans le dispositif Pinel
Par rapport aux autres dispositifs liés à l’immobilier, nombreux considèrent l’investissement dans le locatif dans en Pinel comme étant une fausse bonne idée. Il faut, d’ailleurs, souligner qu’aucun dispositif n’est fiable à 100%. Mais si on compare la loi Pinel aux autres dispositifs de défiscalisation et placement comme l’assurance vie, elle est l’une des plus fiables actuellement.
Plafond des niches fiscales en Pinel
La Loi Pinel génère des revenus locatifs et offre trois possibilités de réductions correspondantes à trois durées d’investissement dans le locatif (12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans). La réduction fiscale de la loi Pinel est soumise au plafond des niches fiscales. Pour l’exercice 2019, cette réduction est limitée à 10 000 euros par an par contribuable. Pour l’Outre Mer, elle est fixée à 18 000 euros.
Pinel en SCI
Si le Pinel est soumis au plafonnement des niches fiscales, il est possible d’y investir via une SCI. En cas d’absence de loyers perçus, les associés peuvent diminuer les revenus globaux pour réduire le montant de l’impôt. Les avantages seront alors plus conséquents et la gestion et la transmission du bien moins difficile.
FAQ
Si le taux d’imposition est élevé, l’impact fiscal sera fort. En investissant dans l‘immobilier, vous aurez la possibilité de réduire cet impact fiscal à condition de bien choisir le type d’investissement.
Bien sûr, ce n’est pas toutes les charges qui sont déductibles des revenus fonciers. Mais cela varie d’une situation à une autre. A titre d’exemple : les amendes, les frais notaires, les versements en capital…
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