- Le reste à vivre concerne la part de revenus qui reste au ménage après la déduction de ses charges et de la mensualité de son prêt immobilier.
- Les éléments nécessaires pour le calcul du reste à vivre sont la somme des revenus, la totalité des dépenses obligatoires du foyer et le montant de mensualité du crédit qu’il s’apprête à contracter.
Plus de 99 % des acquisitions immobilières sont financées, en totalité ou en partie, par un crédit immobilier. Toutefois, l’obtention d’un tel financement dépend de plusieurs paramètres dont l’un des plus indispensables est le montant du reste à vivre de l’emprunteur. C’est une fraction de revenu dont le montant est déterminant pour évaluer la capacité d’emprunt de l’investisseur. Pour plus de renseignements à ce sujet, consultez notre article : prise en compte du revenu locatif dans la capacité d’emprunt.
Notion de la capacité d’endettement
D’abord, la capacité d’endettement ou d’emprunt correspond au montant maximum qu’un demandeur de crédit peut déduire de son revenu mensuel pour rembourser un ou des nouveaux prêts. Ici, il s’agit du remboursement du crédit immobilier souhaité par l’emprunteur.
Les organismes de prêt et les banques fixent le plafond d’endettement admissible à 33 % des revenus stables. Ainsi, le montant de mensualité d’un ménage qui gagne 4 200 € (salaires, revenus nets, rentes, etc.) ne doit pas dépasser 1 386 € (4 200 € x 33 %). Théoriquement donc, ce ménage peut obtenir n’importe quel prêt immobilier dont la mensualité est inférieure ou égale à 1 386 €.
Les prêts sont très utiles pour financer un investissement immobilier, principalement le locatif. Et généralement, les banques accordent plus facilement ces financements pour des investisseurs qui justifient d’un bon profil et d’une capacité d’endettement suffisante. Et habituellement, les revenus locatifs suffisent pour régler les mensualités. Donc, il n’y a pas énormément de risques à encourir. Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez également notre article : investissement locatif.
Notion de reste à vivre
La capacité d’emprunt n’est pas suffisante pour déterminer si l’emprunteur est en mesure de rembourser ou non son crédit. En effet, les 67 % restant de ses revenus ne sont pas toujours suffisants pour vivre et payer ses factures et autres charges du ménage. Dans ce cas, il se trouve dans une difficulté financière pouvant mener au surendettement, vu que les crédits doivent être remboursé.
Prenons aussi le cas de deux emprunteurs différents dont le foyer fiscal gagne chacun 3 900 € par mois. Si les 33 % sont déduits, il leur reste chacun 2 613 €. Pour un célibataire qui vit seul au Finistère, c’est largement suffisant ; pour un couple marié avec deux enfants qui vit en Hauts-de-Seine, c’est limite insuffisant. C’est là qu’est née la notion de « reste à vivre », le montant qui doit rester à la disposition du ménage après déduction des charges incompressibles et des mensualités du crédit.
Calcul du reste à vivre
D’abord, il faut d’abord additionner les revenus mensuels réguliers et disponibles du ménage : salaires, revenus fonciers, revenus d’autres activités, allocations, etc.
Ensuite, il faut calculer la totalité des charges incompressibles, c’est-à-dire les charges dont le paiement est obligatoire et dont le montant ne varie pas ou peu. Ce sont entre autres le remboursement des prêts en cours (crédits à la consommation, crédit renouvelable, etc.), loyer mensuel à payer, pension alimentaire à payer, impôts et prélèvements sociaux prélevés à la source, factures d’énergie (électricité, eau, gaz), frais de transport.
Après il faut déduire les revenus disponibles des charges et de la mensualité éventuelle du crédit demandé pour déterminer le reste à vivre :
Reste à vivre = Revenus – (charges incompressible + mensualité du prêt immobilier demandé).
Si la banque estime que le reste à vivre est suffisant, il accorde l’emprunt immobilier ; si la banque estime que le reste à vivre n’est pas suffisant, soit elle refuse d’accorder le crédit, soit elle propose une offre de prêt adaptée.
FAQ
Les charges compressibles sont des dépenses mensuelles du ménage dont le montant peut être réduit ou augmenté en fonction de la situation financière ou de l’orientation budgétaire de la famille.
A titre d’exemple, il est possible de réduire le budget alimentation en évitant de manger 12 fois par mois dans un restaurant. Le budget habillement peut grimper fortement pour une personne qui achète un sac de luxe.
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