En général, les plus-values immobilières s’appliquent à l'impôt sur le revenu, sauf dans certains cas. En effet, la cession de la résidence principale est un de ces cas d'exonération : comment déclarer l’impôt sur la fortune immobilière . Cette dernière est également possible dans le cadre de SCI, mais sous certaines conditions.
- L’acquisition des biens immobiliers en SCI, avec au moins deux associés, génère une plus-value imposable au moment de la revente.
- Il est possible d’acquérir une résidence principale en SCI, sans imposition de la plus-value, à condition de la mettre en disposition gratuitement à l’un des associés.
SCI pour une habitation principale
Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une association de personnes qui s’unissent, dans le but de tirer profit des loyers du bien immobilier récemment acheté. Mais elle exclut toute activité commerciale. Ainsi, on ne peut pas, par exemple, acheter un appartement dans le seul but de le revendre.
En effet, il est possible d’acquérir un bien immobilier, en tant qu’habitation principale, via une SCI. Dans ce cas, c’est cette dernière qui est le seul propriétaire de la résidence. En effet, les propriétaires de la SCI sont appelés « associés », et détiennent des parts de cette SCI. À noter que, par définition, une habitation principale, c’est le logement qui constitue le lieu de résidence habituelle et effective, la majeure partie de l’année, et dans laquelle se trouve le centre des intérêts familiaux et professionnels.
Quant à la plus-value immobilière, elle représente la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. C’est cette différence qui constitue la « plus-value » sur laquelle est prélevée une taxe de 27 %, soit 16 % au titre de l’impôt sur le revenu et 11 % de prélèvements sociaux.
La plus-value d’une habitation principale en SCI
Pour le cas de la revente d’un bien immobilier en SCI, la plus-value réalisée, le cas échéant, est taxée au moment de la déclaration de revenus, au titre de l’impôt sur la plus-value immobilière et de l’impôt sur les sociétés. Mais pour un usage gratuit d’une habitation principale en SCI, par l’un des associés, les propriétaires bénéficient d’une exonération totale. Par contre, si le bien est loué aux associés, dans ce cas, la valeur prise en compte pour calculer le montant des plus-values réalisées est la valeur comptable nette de l’habitation principale, déduction faite des amortissements, au moment de la cession.
FAQ
Avant tout, c’est une société. En effet, on retrouvera les mêmes démarches que pour la création d’une société traditionnelle, à savoir :
- définir les statuts de la SCI,
- faire paraître une annonce dans un journal d’annonces légales,
- enregistrer les statuts au CFE
- enregistrer les statuts au Greffe du Tribunal de commerce.
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