- L’achat d’un immeuble locatif dans le but de générer des revenus fonciers récurrents en loyer ou autre est considéré comme un investissement locatif. Dans cette vision, le recours à un appui bancaire reste le principal outil pour trouver les fonds suffisants c'est-à-dire un crédit immobilier.
- La rentabilité de l’opération reste cependant aléatoire selon plusieurs paramètres tant financiers que sociaux. Ainsi il est possible de souscrire à une assurance immeuble contre tous les risques comme une assurance vie pour l’immeuble afin de se protéger.
Si vous investissez dans l’immobilier, vous pouvez percevoir de nombreux avantages. Outre les revenus fonciers, vous pouvez aussi bénéficier d’une réduction de vos impôts. Pour en savoir plus sur ces dispositifs de défiscalisation immobilière, sur les values immobilières et leur exonération totale d’impôt, consultez notre article : défiscalisation immobilière maison de retraite
La plus-value immobilière : qu’est-ce que c’est ?
La plus-value immobilière est la différence entre le prix d’achat de votre bien (que ce soit une maison, un appartement ou un terrain) et le prix de vente de ce dernier lorsque vous le vendez. Cette plus-value est taxable ou exonérée dans certaines circonstances.
Le calcul de la plus-value se fait en déterminant le prix d’acquisition d’une part et le prix de cession d’autre part. Le prix d’acquisition se constitue du prix d’achat, des frais d’acquisition et des dépenses en construction, reconstruction, agrandissement, rénovation, amélioration. Le prix de cession se calcule en fonction du prix défini dans l’acte de vente.
Sont considérés comme résidence secondaire tous les biens immobiliers autres que votre résidence principale. La plus-value immobilière brute est soumise à l’imposition après abattement. Cette imposition concerne à la fois les plus-values immobilières des résidences secondaires, les biens utilisés dans les investissements locatifs et aussi les logements laissés vacants.
Pour mieux comprendre le système de défiscalisation immobilière, et surtout la manière de choisir le dispositif adapté à votre investissement, consultez également notre article : loi duflot
Calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière
Il faut en réalité calculer deux plus-values nettes : celle qui sera imposée au titre de l’impôt sur le revenu (taxe de 19%) et celle soumise aux prélèvements sociaux (taxe de 15.5%). Pour obtenir ces plus-values nettes, il suffit de déduire de la plus-value immobilière l’abattement correspondant à la durée de détention du bien. Plus la durée est longue, plus le montant de la plus-value imposable et celui de l’impôt, par conséquent, diminue.
Pour la plus-value nette imposable au titre de l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention s’applique comme suit :
- 6% par année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème
- 4% pour la 22ème année révolue de détention
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention sur la plus-value réalisée s’applique de la manière suivante :
- 1,65% pour chaque année de détention de la 5ème jusqu’à la 21ème année
- 1,60% pour la 22ème de détention
- 9% pour chaque année au-delà de la 22ème
Cependant, à la date du 1er Janvier 2018, un abattement exceptionnel sur les plus-values résultant de la vente de certains immeubles bâtis est applicable sur chaque plus-value nette si :
- l’acheteur s’engage à démolir pour reconstruire dans un délai de 4 ans
- l’immeuble est dans une commune concernée par la taxe sur les logements vacants
Hors exonération, les plus-values réalisées sur les cessions de biens, autres que des terrains à bâtir, sont taxées à hauteur de 34,5%.
FAQ
Les plus-values immobilières immeuble locatif sont exonérées si le cédant :
- N’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente ;
- Aie utilisé le profit de la vente pour acquérir ou faire construire sa résidence principale dans les 2 années suivant la cession.
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