- Des promoteurs immobiliers sans scrupules sont prêts à survendre un bien sans réelle valeur en profitant de l’ignorance des particuliers, et achètent des biens immobiliers à bas prix car invendables, puis font une surenchère du produit à leurs victimes.
- Les dispositifs de défiscalisation immobilière comme le Pinel sont mis en avant pour faire croire à l’acheteur qu’il fera des bénéfices irréalistes sans débourser le moindre sou, et on lui fait aussi croire que le crédit et les impôts seront payés grâce au loyer.
- Pour éviter ce genre d’arnaques, il faut bien évaluer un projet immobilière, ainsi que tous les éléments qui le concernent, comme le bien en question, l’état du marché, ainsi que sa rentabilité réelle.
Les arnaques circulant sur le marché sont actuellement nombreuses, et parmi celles-ci, on peut mentionner celle de la défiscalisation en immobilier. Il s’agit d’une combine qui est menée par des agents immobiliers peu scrupuleux, et qui pourrait mener ceux qui se laissent avoir dans une situation importante de surendettement. Pour éviter ces pièges de la défiscalisation, il est important de se renseigner au préalable sur les différents dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier en France. Par exemple, pour ce qui concerne l’investissement sous la loi Pinel, consultez notre article : Construire une maison neuve en loi Pinel
À qui ce genre d’arnaques bénéficie-t-il ?
Actuellement, certaines zones immobilières sont extrêmement saturées, tandis que d’autres sont quasi-inexploitables, car ne possèdent pas de critères pouvant potentiellement attirer des locataires. Il s’agit donc ici d’habitations, ou même de terrains, qui sont vendus à des prix très bas, et il y a des agences immobilières qui y voient une opportunité de faire de l’argent facilement, mais au détriment d’autrui.
En effet, il leur suffirait d’acheter les terrains et maisons en question, puis de les survendre à une personne en vantant les mérites du dispositif Pinel, ou des lois comme la loi Girardin, la loi Malraux, ou la loi Scellier. L’idéal pigeon pour eux serait un particulier qui ne chercherait pas à faire des investigations plus profondes pour générer un profit assez élevé.
Les conditions actuelles qui sont « favorables » aux investissements immobiliers sont utilisées comme appât pour mieux attirer les prospects dans leur arnaque, à qui on promet même la possibilité d’utiliser le bien immobilier comme résidence principale une fois le bail commercial immobilier arrivé à échéance.
On a pu observer une recrudescence de ce genre d’arnaques au cours des années passées, que ce soit par le biais de démarchages téléphoniques, ou bien des personnes qui se rendent directement auprès des domiciles des particuliers pour leur vendre à prix d’or des biens immobiliers qui ont en fait peu de valeur.
Pour éviter les pièges de la défiscalisation, renseignez-vous sur le système Pinel en comprenant d’abord les enjeux de la loi Duflot. En effet, c’est le prédécesseur de la loi Pinel. Pour plus d’informations, consultez également notre article : La loi Duflot
Comment fonctionne ce genre d’arnaque ?
Les agents immobiliers qui veulent profiter des pièges de la défiscalisation immobilière de façon malhonnête peuvent approcher les particuliers pour leur proposer de faire un investissement immobilier qui ne leur nécessitera aucune dépense. Cela est expliqué de la manière suivante : l’acquisition du bien en question se fait via crédit, et celui-ci sera ensuite remboursé par le loyer. Les charges comme l’impôt sur le revenu sont également couvertes par le loyer.
En prime, l’agent immobilier en question fait miroiter la promesse d’une possibilité de payer des milliers d’impôts en moins grâce à des dispositifs comme la loi Pinel, la loi Duflot, la loi Girardin, la loi Malraux, la loi Scellier, etc. Enfin, il est promis au particulier qu’il sera en mesure de faire la vente du bien une fois qu’il aura pu bénéficier entièrement des avantages fiscaux correspondants.
La réalité est toute autre : le plus souvent, le loyer escompté par le particulier, une fois le bien acquis, est bien trop élevé par rapport au loyer moyen réel. Comme le marché locatif est trop tendu, les revenus fonciers ne permettent pas de rembourser le crédit. Pire, les biens vendus de cette manière peinent à trouver un locataire même après plusieurs années. Le particulier se retrouve donc avec un crédit immobilier de plusieurs dizaines milliers d’euros, voire plus, à payer sur 15 ans environ, ainsi qu’une habitation qu’il a payée à plus du double de sa valeur réelle.
En revanche, cela ne veut pas dire que tous les investissements sous ces dispositifs soient des arnaques ou ne soient pas rentables. Il faut juste respecter les conditions imposées et savoir exactement où placer votre argent. Pour ce faire, rien de mieux que de se faire conseiller par un expert en gestion de patrimoine.
Voici quelques liens utiles sur les investissements locatifs :
- Comment réussir son investissement dans le marché locatif : Faut-il investir dans le LMNP ?
- Comment défiscaliser un bien à l’étranger : Défiscaliser un bien immobilier à l’étranger
- Premier investissement locatif, dans le neuf ou l’ancien : Doit-on privilégier un immobilier neuf ou ancien pour un premier achat ?
- Investissement locatif, une cuisine équipée sous le dispositif Pinel : Cuisine équipée et loi Pinel
Quelles sont les mesures à prendre ?
On peut très bien éviter de se retrouver à faire un tel investissement locatif ultra risqué en faisant bien attention concernant les offres qui nous sont proposées et qui vous proposent de devenir soudainement riche grâce à la loi Pinel. Un investissement immobilier est une décision à long terme qui inclut de grosses dépenses. Aussi, si un agent immobilier vous propose de hâter les formalités pour un tel projet, cela devrait vous donner la puce à l’oreille.
Beaucoup de particuliers perdent leurs procès pour ce genre de situation car le juge a estimé qu’ils n’ont pas assez évalués les risques et qu’ils ont été trop crédules. Effectivement, certains n’ont jamais vu le bien acquis de leurs propres yeux. Si vous vous retrouvez dans ce genre de situation, la meilleure chose à faire est de vous trouver un bon avocat. Si on ne fait que vous proposer une offre qui pourrait être similaire à cela, demandez l’assistance d’un expert en gestion patrimoniale, et plus spécialement dans la gestion locative. En outre, il y a d’autres investissements intéressants vers lesquels vous pourriez vous tourner, dont une assurance vie.
FAQ
Il est arrivé que des plaignants n’aient pas gagné leur procès car le juge a estimé qu’ils ont été trop naïfs, dans la mesure où certains n’ont même jamais vu le bien dont ils ont fait l’achat, et ils ont été ainsi rendu coupables de négligence.
Pour en savoir plus sur la défiscalisation immobilière :
- Simuler l’impôt sur les revenus avec le système Pinel : Simulation d’impôt sur le revenu avec la loi Pinel
- La question d’un cumul du PTZ et du dispositif Pinel : Peut-on cumuler PTZ et loi Pinel ?
- Ce qu’il en est de la défiscalisation immobilière d’une maison de retraite : Défiscalisation immobilière pour une maison de retraite
Un point qui devrait vous donner la puce à l’oreille est que le promoteur immobilier vous donne très bien d’informations sur le projet lui-même, ou bien reste aussi vague que possible ; aussi, il ne vous propose pas de faire une vérification des informations qu’il affirme.