Peut-on reporter un déficit foncier

La question est de savoir s’il est possible de reporter ces déficits afin de les recouvrer via une déduction fiscale pour les années suivantes.
Le déficit foncier est obtenu lorsque les charges sont supérieures aux loyers, il sera déduit du revenu global à hauteur de 10 700 € pour l’année de l’imposition.
Le solde du déficit excédant le seuil de 10 700 € par est reporté sur les revenus locatifs des dix années suivantes.
Lorsque le déficit est supérieur au revenu global, il y déficit global. Le déficit global est reporté sur les revenus globaux des six années suivantes.

Les travaux d’amélioration sont indispensables pour permettre à son logement d’avoir un avantage sur le marché : valoriser le bien, l’adapter aux besoins des clients, améliorer son confort et son attractivité… Pour amortir les coûts, plutôt chers, de ces travaux, l’investisseur peut miser sur le déficit foncier. Pour savoir comment faire afin d’optimiser vos revenus, consultez notre article : optimiser ses revenus locatifs.

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Rappel sur le déficit foncier

L’Etat a mis en place divers dispositifs fiscaux permettant de réduire les impôts à payer en déduisant le coût des travaux de l’ensemble des rendements fonciers.

Pour déterminer le revenu foncier net au titre de l’année d’imposition, l’investisseur locatif doit déduire les charges inhérentes à son activité de ses loyers annuels. Le calcul se fait sur les revenus perçus par l’ensemble des biens immobiliers exploités par le foyer fiscal.

Lorsque le total des rendements locatifs bruts est supérieur au total des charges (travaux, frais divers, coûts de crédit immobilier, etc.), le résultat est excédentaire et le revenu net sera imposable au barème de l’impôt sur le revenu.

Lorsque les charges sont supérieures aux loyers encaissés, le résultat est négatif. Ce solde négatif est appelé déficit foncier. Le solde négatif sera alors déduit sur la somme du revenu global de l’investisseur dans la limite de 10 700 € par an.

L’objectif de ce dispositif est donc de réduire le montant de l’IR d’un côté, et de bénéficier de l’accroissement de valeur obtenu par les travaux réalisés de l’autre.

Pour plus d’informations utiles concernant les différentes méthodes d’optimisation de vos revenus, consultez également notre article : loi Malraux.

Report de déficit, dans quel cas ?

Pour comprendre le mécanisme de l’imputation, il faut d’abord revenir sur la notion de revenu global. Ce dernier est l’ensemble des revenus perçus par le contribuable (salaire, pension, revenue de placement, rente, plus-values de vente soumises à l’IR, etc.). Le déficit vient alors s’imputer (se déduire) de ce revenu global une fois qu’il est constaté et porté en connaissance de l’administration fiscale.

L’imputation se fait selon cette règle :

  • les coûts de l’emprunt (intérêts, frais de dossier, assurance emprunteur) ne sont pas déductibles du revenu global, ils sont reportables uniquement sur les revenus les revenus fonciers des dix prochaines années.

Exemple : pour un déficit de 16 000 € incluant 2000 € de dépenses d’emprunt, ces 2000 € seront reportables (à déduire) des revenus de l’investissement locatif des dix années suivantes.

  • Les dépenses, autres que les coûts d’emprunt, seront déduites du revenu global à hauteur de 10 700 € pour une année. Au-delà de ce plafond, le solde sera également reportable sur les revenus de location des dix années suivantes. C’est le report de déficit.

En reprenant l’exemple précédant, les 3 300 € (16 000 € – 2000 € – 10 700 €) sont reportables.

Lorsque le revenu global est inférieur au déficit, il y a ce que l’on appelle “déficit global”. Le déficit global sera alors imputable sur les revenus globaux des six années suivantes. En d’autre terme, c’est un déficit reportable qui viendra diminuer les revenus des années suivantes pour le calcul de l’impôt de ces années.

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FAQ

La reconversion est le fait de transformer un local destiné antérieurement à un autre usage (atelier, local commercial, bâtiment industriel, etc.) en un logement d’habitation. Les lofts en sont les parfaits exemples.

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