Peut-on faire du lmnp en sci

L’exploitation d’une LMNP au sein d’une SCI fait perdre à la SCI sa nature civile, ce qui la rend redevable d’impôt sur les sociétés.
La SCI peut garder son statut civil, et elle continue d’être assujettie à l’IR si ses recettes commerciales n’excèdent pas 10 % de la totalité de ses recettes.

La SCI est une société civile assujettie à l’impôt sur le revenu. La LMNP est redevable de l’impôt sur la société. Cette opposition au niveau de la fiscalité complique la gestion d’un LMNP au sein d’une SCI, surtout au niveau de la défiscalisation des revenus locatifs. Néanmoins, ce n’est pas impossible. Il faut juste que vous disposiez des informations nécessaires. Et pour vous aider, vous pourrez trouver des renseignements utiles dans cet article : passage revenus fonciers à LMNP.

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Structure et fiscalité de la SCI et de la LMNP en bref

La société civile immobilière est une forme d’investissement immobilier plus souple et plus accessible : les associés se mettent à plusieurs pour réunir le capital, le risque est partagé, l’indivision est contournée.

En effet, les associés ne sont pas des propriétaires à part entière des biens immobiliers de la société, ils en détiennent des parts plus faciles à vendre ou à transmettre par simple cession.

La SCI est soumise à l’IR. Ce qui veut dire que l’imposition se fait uniquement sur les revenus fonciers de la société qui sont déclarés par les associés à la hauteur de leur part. On dit qu’elle a une transparence fiscale.

La location meublée non professionnelle est l’exploitation d’un lieu d’habitation meublé. La fourniture de mobilier et d’équipements ainsi que certaines prestations (le petit déjeuner dans les résidences de tourisme) assimile son exploitation à une activité commerciale dont les revenus sont catégorisés en bénéficies industriels et commerciaux (BIC).

De ce fait, la LMNP est soumise à l’impôt sur la société.

LMNP en SCI, les risques pour l’investisseur

Selon l’article 206 du CGI : « les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou des opérations présentant un caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 et 35 doivent être assujetties à l’impôt sur les sociétés ».

De ce fait, l’intégration d’une LMNP au sein d’une SCI, même de manière accessoire, transforme la SCI en société commerciale. Cela entraine la perte de sa transparence fiscale.

Une SCI qui loue des biens à usage d’habitation (location nue ou meublée) est exonérée de TVA. Or, lorsqu’elle loue des biens aménagés à usage professionnelle (résidences d’affaire, résidence de tourisme, etc.), elle est assujettie de plein droit à la TVA. Ce qui peut faire perdre un avantage important vu que la TVA représente 20 % de son assiette.

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Faire du LMNP en SCI, possible mais risqué

A première vue, le statut LMNP n’est pas fait pour la SCI puisque la première est une société commerciale tandis que la seconde possède une nature civile. Même au niveau de la déclaration de revenu, la case à remplir est différente.

Toutefois, il existe certaines exceptions qui permet d’exploiter une LMNP en gardant la nature civile d’une SCI :

  • Lorsque le montant hors taxe des recettes de nature commerciale de la SCI est inférieur à 10 % du montant de ses recettes totales HT. Dans cette optique, la SCI reste assujettie à l’IR.
  • Lorsque la location en meublé est de courte durée et n’est pas amenée à être renouvelé sur plusieurs années, la SCI reste redevable d’IR.

En dehors de ces exceptions, la SCI commerciale est redevable d’IS. Ce qui lui permet de bénéficier d’amortissement fiscal de ses biens immobiliers. Elle peut aussi déduire certains frais de gestion et d’acquisition. Par contre, les investisseurs subiront une double imposition (l’IS et l’imposition des dividendes en tant qu’associés personnes-physiques).

FAQ

Les dividendes reçus par une personne physique sont imposés à l’IR après un abattement de 40 %. Ils sont également redevables de prélèvements sociaux.

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