Peut-on être lmp et lmnp

Les revenus d’un logement loué en meublé entre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non comme revenus fonciers : LMNP. Depuis la réforme de février 2018, les investisseurs qui avaient la qualité de non professionnels peuvent basculer automatiquement en professionnel s’ils remplissent les conditions de revenus et de recettes, d’où l’ambigüité et l’éventuel piège entre les deux statuts.

Depuis la réforme de février 2018, dès que le seuil de recettes de 23 000 € est franchi et que cette annuelle représente plus de 50 % de l’ensemble de revenu du foyer, la location meublée acquiert le statut de professionnel..

Il faut faire attention sur la différence de fiscalité entre les deux statuts.

La réforme concernant le LMP et LMNP

Avant, pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, trois conditions doivent être remplies conjointement : être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS), générer des recettes annuelles supérieures à 23 000 €, et que les recettes locatives du ou des biens meublés doivent être supérieur aux revenus professionnels soumis à l’IR du foyer fiscal. Si l’un des trois conditions n’était pas rempli, la location garde son statut de loueur meublé non professionnel.

Depuis la reforme, l’inscription au RCS n’est plus une condition requise, dès que les recettes de 23 000 € / an sont dépassées et que lesdites recettes représentent plus de 50 % de l’ensemble de revenu du foyer, l’investissement perdra le statut de LMNP : location meublée non professionnelle charges déductibles.

La différence entre les deux statuts

La différence de statut a un impact sur la fiscalité de l’investissement : location meublée fiscalité régime réel. La différence se situe surtout au niveau de la prise en compte des déficits et le calcul de la plus-value en cas de revente.

En effet, pour la LMP, le déficit est imputable sur le revenu global, et les plus-values de cession seront catégorisées en tant que plus-values des professionnel : plus value LMNP amortissement. La plus-value professionnel se calcule comme suite : prix de cession moins valeur nette comptable (qui prend en compte les amortissements). Dans ce cas l’impôt peut devenir très élevé.

Pour la LMNP, les déficits BIC sont imputables uniquement sur les revenus BIC, et la plus-value de cession celle d’un particulier (prix de cession – prix d’acquisition). Pour le micro BIC, le régime applicable est toujours l’abattement forfaitaire : imposition des revenus locatifs meublés non professionnel.

Autre différence : au niveau de la cotisation sociale, le LMNP subit un prélèvement de 17,2 % tandis que le LMP est affilié à un organisme de sécurité sociale indépendant.

A noter qu’avec l’un des deux statuts, l’investisseur peut opter pour le régime micro BIC s’il est en franchise de TVA et que ses recettes soient inférieures à 70 000 €.

FAQ

La parahôtellerie est une sorte de location qui fournit en plus du logement meublé une des prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, linge de maison, réception de clientèle.

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