Peut-on défiscaliser dans l’ancien

L’acquéreur d’un bien ancien peut bénéficier d’une déduction de revenu imposable ou d’une réduction d’impôt à condition d’effectuer certains travaux.
La défiscalisation dans l’ancien concerne un investissement locatif précis : location nue à titre de résidence principale, location de résidence de service, location d’immeuble couvert par un plan de sauvegarde.

L’investisseur peut déduire de ses revenus locatifs toutes les dépenses inhérentes aux travaux de rénovation d’un logement d’habitation qu’il met en location. Pour ce faire, il doit mettre en place et respecter les conditions d’un dispositif de défiscalisation immobilière. Il y en a eu tellement : législation Pinel, loi Malraux, dispositif Bouvard, etc. Pour savoir lequel choisir, consultez notre article : Censi-Bouvard ou Pinel.

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Quel avantage de défiscaliser dans l’ancien ?

Quatre lois permettent actuellement d’optimiser l’investissement immobilier dans l’ancien en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs en location nue (réduction de l’impôt sur le revenu): Pinel, Malraux, Cosse et Monuments historiques. Une cinquième loi vient en faveur de ceux qui optent pour la location meublée pour créer un déficit foncier. Il s’agit de la loi Censi-Bouvard.

Les réductions d’impôt obtenues à travers ces dispositifs viennent s’ajouter aux nombreux avantages de l’investissement dans l’ancien :

  • Logements situés en centre-ville : c’est un fait, les logements anciens se trouvent à proximité des commerces, des infrastructures de transport, des services publics indispensables comme les établissements de santé et les écoles. De ce fait, ils bénéficient d’un taux d’occupation élevé et aussi d’un loyer plus cher.
  • Logements au prix compétitif : les immeubles anciens sont, pour la plupart, moins chers (jusqu’à 30 %) que les neufs. Et puisque les dépenses de travaux de rénovation et d’amélioration nécessaires seront récupérées par la réduction d’impôt, pourquoi ne pas profiter de cet effet de levier pour investir intelligemment ?

Pour comprendre les différentes stratégies d’optimisation de votre investissement dans l’immobilier, notamment le principe des dispositifs de défiscalisation immobilière, consultez également notre article : loi Censi-Bouvard.

Les dispositifs de défiscalisation dans l’ancien

Les dépenses déductibles doivent concerner les locaux d’habitation et ne devraient pas s’agir ni d’une reconstruction ni d’un agrandissement.

Loi Pinel dans l’ancien

Le système Pinel qui remplace la loi Duflot est aussi valable pour la restauration de logements anciens qui répondent aux critères de salubrité minimale. Les travaux sont alors de nature à permettre au logement de répondre aux normes en vigueur (BBC rénovation ou HPE rénovation). Le logement ancien intègre alors la catégrie des logements neufs.

Le bien doit être ensuite loué dans les mêmes conditions exigées par le dispositif Pinel.

Loi Cosse

La loi Cosse supplante la loi Borloo. Pour bénéficier de ce dispositif, l’investisseur doit passer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). Suite à cette convention, le logement doit être loué à un prix abordable (condition sine qua non). L’investisseur reçoit en contrepartie une déduction d’impôt sur ses rendements locatifs pendant une durée de mise en location minimale de 6 ans.

L’ANAH peut aussi subventionner les travaux. Dans ce cas, l’engagement de location est de 9 ans.

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Loi Malraux

Le dispositif Malraux est dédié à la restauration de bien immobilier se trouvant dans un Site Patrimonial Remarquable. L’investisseur doit mener des travaux de réhabilitation conformes aux normes imposées par le Ministre de la Culture.

Loi Monuments historiques

Ce dispositif est offert à ceux qui veulent investir dans les immeubles classés ou inscrits aux monuments historiques.

Celui-ci offre une déduction du coût des travaux sur l’ensemble de revenu imposable sur l’IR de l’investisseur.

Loi Censi-Bouvard dans l’ancien

Elle concerne la location meublée d’un logement loué en tant que résidence de service (résidence séniors, résidence étudiants, établissement médicalisé, etc.). Il doit s’agir d’une résidence rénovée à coup de travaux répondant à certains critères (amélioration de confort, réparation, entretien, etc.).

FAQ

Pour le dispositif Malraux, le bien doit se trouver dans un Secteur sauvegardé ou un Zone de protection de patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP), le lieu où se trouve le bien est important.

Pour le dispositif Monument historique, le bien doit être un logement classé monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historique. La nature du bien est importante.

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