Passer du réel au micro bic lmnp

Les profits d’une activité de location meublée, même non-professionnelle, ou LMNP, sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux, ou BIC, devant être imposés au régime micro-BIC, ou réel simplifié : plus value lmnp amortissement. Mais est-ce que possible de changer de régime en plein investissement ?

Le régime micro-BIC, en lmnp, concerne surtout les investisseurs à faibles charges.
Le régime réel, en lmnp, notamment grâce à l’amortissement du bien, permet de réaliser d’importantes économies d’impôts.
Passer du micro-Bic au réel, en lmnp, est envisageable, mais la réciproque est impossible.

LMNP, c’est quoi ?

Le loueur peut bénéficier du statut LMNP en respectant les conditions suivantes :

  • le total des recettes locatives ne dépasse pas de 23 000 € par an ;
  • ces recettes ne dépassent pas les autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Dès lors, ce loueur, pour son investissement locatif, perçoit des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers. Ainsi, il peut choisir entre deux régimes fiscaux.

         Le régime micro-Bic

C’est un régime forfaitaire. Ainsi, l’investisseur peut déduire de ses revenus locatifs un forfait de 50 % de charges. Par exemple, avec un revenu foncier de 10 000 €, il peut avoir un abattement forfaitaire de 5 000 €, étant sa base imposable. Sur cette base, il paie des impôts à hauteur de sa TMI, et les prélèvements sociaux de 17,2 %.
En outre, le régime micro-Bic est le régime qui s’applique, par défaut, aux LMNP, avec des revenus locatifs inférieurs à 70 000 € : lmnp

          Le Régime Réel

Ce régime offre la possibilité de déduire, à la fois, l’intégralité des charges réelles, et les charges liées aux amortissements. Il peut s’appliquer si les recettes tirées de l’activité de location meublée dépassent de 70 000 € par an ;

Le passage d’un régime à un autre

Bien qu’attractif, le régime micro-Bic est bien souvent moins intéressant, du point de vue fiscal. Par contre, le régime réel permet, selon les cas, de neutraliser entièrement l’impôt sur le revenu. En effet, par exception, l’administration fiscale autorise à ce que la personne, exerçant une activité de location meublée et ne dépassant pas 32 600 € par an de recette, puisse opter pour le régime du réel. Seulement, ce choix est irrévocable pour une durée de deux ans, et renouvelable tacitement par période de 2 ans. Il est toutefois possible de demander à bénéficier du régime réel si le micro-Bic ne convient plus à l’investisseur, mais la réciproque est pratiquement impossible.

FAQ

L’activité en statut loueur en meublée démarre quand l’investisseur loue le bien en meublé. Également, l’amortissement démarre avec sa nouvelle activité, sans prendre en compte les années précédentes de location vide.

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