- Le contribuable a le choix entre la déclaration papier et la déclaration en ligne,
- La déclaration des revenus locatifs varie en fonction du régime choisi,
- Dans le régime micro BIC, le redevable ne fait pas de calcul, il se limite à remplir la case 4BE réservée aux recettes annuelles dans le formulaire 2042 et à mentionner son statut,
- Dans le régime réel, le redevable détaille les charges et mentionne les revenus perçus au titre de l’année d’imposition dans le formulaire N° 2044 et le formulaire N° 2044 SPE. Il y ajoute également les amortissements.
Comment réussir son investissement locatif ? Il y a plusieurs manières. En effet, l’Etat a mis en place différents outils pour vous permettre d’augmenter vos revenus tout en allégeant vos impôts. Ce qui signifie que vous avez tout intérêt à investir dans ce domaine. D’ailleurs, nous vous donnons toutes les pistes pour réussir. Commencez par lire notre article : comment faire une déclaration des revenus fonciers pour une SCI ?
La déclaration fiscale : ce qu’il faut retenir ?
La déclaration de vos revenus fonciers dans le cadre d’un investissement dans le locatif se fait auprès de l’administration fiscale. Vous pourrez l’envoyer par courrier et donc la faire sur papier ou l’effectuer directement en ligne. Elle dépend toujours du régime d’imposition.
Le contribuable doit ajouter ses revenus fonciers au revenu imposable utilisé pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Il s’agit de tous les loyers perçus, les loyers encaissés ou non par le propriétaire (sur sa résidence principale ou autre), et les charges.
Le loueur en meublé est soumis directement au régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Il faut donc bien choisir son régime d’imposition en fonction du bénéfice réalisé, ou de celui escompté.
Le régime forfaitaire
Encore appelé régime micro BIC (meublé) et micro foncier (vide), le régime forfaitaire tient son nom de l’abattement forfaitaire de 30% accordé sur les revenus (d’un seul foyer fiscal). C’est l’administration fiscale qui fait le calcul de l’impôt après la déclaration.
Tous les loueurs, en location meublée ou en location vide, peuvent adhérer au régime forfaitaire si leur revenu est inférieur à 15 000 euros. Ils doivent remplir le formulaire N° 2042, dans la case 4BE pour la déclaration de leurs revenus.
Le régime réel
Dans le régime réel, il faut déduire toutes les charges et l’ensemble du revenu foncier. L’intérêt de choisir le réel réside dans la possibilité de faire des gains étant donné que les charges sont calculées à hauteur de leurs valeurs exactes. Cela permet de prouver directement un déficit foncier, s’il y en a. Le réel s’applique pour 2 ans pour les loueurs ayant un revenu de plus de 15 000 euros.
Les charges sont les frais et les dépenses utilisés pour le bien loué : frais de gestion, dépenses pour amélioration, frais d’entretien, assurances, intérêts d’emprunt, frais des travaux de conservation, etc. S’il y a des amortissements, il faut les soustraire du calcul des amortissements.
Si l’investissement est réalisé sous un dispositif de défiscalisation, il faut faire autrement la déclaration fiscale. Par exemple, il faut remplir le formulaire N° 2044 avec le formulaire N° 2044 SPE pour les investisseurs dans la loi Pinel, le dispositif Duflot ou autres.
FAQ
Oui, un loueur en micro BIC peut passer au régime réel s’il en fait la demande avant le 1er février de l’année d’imposition. L’avantage est plus important si les charges excèdent les 30% d’abattement. Mais cela est rare. Seulement, vous serez engagé pour 3 ans dans le régime réel et ne pourrez revenir au régime forfaitaire qu’après ces 3 années.
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