- Le statut LMNP concerne les investisseurs non professionnels dans le meublé, loué pour l’habitation, les logements de services et l’hôtellerie,
- Le loueur LMNP soumis au réel a deux options : le régime simplifié (revenu moins de 32 900 euros) et le régime normal (régime plus de 236 000 euros).
- Il faudra tenir une comptabilité exacte pour faciliter la vérification des montants déclarés,
- Un loueur LMNP sous le régime forfaitaire peut passer sous le régime réel s’il en fait la demande au début du mois de février de l’année d’imposition.
Il existe différentes manières de faire un investissement dans le locatif, et surtout de le réussir. Il existe également de nombreux dispositifs de défiscalisation, lesquels permettent d’optimiser davantage vos revenus. Mais pour ce faire, il faudra respecter certaines conditions. Pour en savoir plus sur ce sujet, les différents moyens d’optimisation, les règles à respecter… consultez notre article : comment déclarer les revenus en Censi-Bouvard ?
Statut de loueur LMNP
Le statut fiscal LMNP ou Loueur de Meublé Non Professionnel désigne les loueurs non professionnels d’immeubles meublés. À ce titre, le loueur LMNP n’est pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés. Son domaine se limite à la location meublée non professionnelle.
Contrairement au loueur LMP (Loueur Meublé Professionnel), il ne perçoit pas plus de 23 000 euros de recettes annuelles (loyers et charges). Aucun autre revenu professionnel ne doit être supérieur à cette somme dans son foyer fiscal.
Les logements concernés
Le statut LMNP reste soumis à la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux). L’investissement locatif demeure dans la troisième catégorie pour la location meublée mais non dans la location nue.
Pour être éligible, le logement doit servir d’habitation ou une cause sociale, ou bien être utilisé dans le tourisme, notamment :
- Un logement meublé affecté à usage d’habitation,
- Une résidence de tourisme, type hôtellerie, chambre d’hôtes et gîte rural,
- Une résidence senior, une maison de retraite ou un établissement pour personne handicapée.
Les options dans le régime réel
Le régime réel en LMNP peut être divisé en deux :
- régime réel simplifié : les loueurs LMNP doivent percevoir une recette locative de moins de 32 900 euros. Ils doivent tenir une comptabilité de trésorerie simplifiée avec au moins les recettes et les dépenses.
- régime réel normal : ils doivent avoir au moins 236 000 euros hors taxe et tenir une comptabilité détaillée. Elle contiendra un inventaire du mobilier, les mouvements de fonds, les charges, les dates exactes, etc. Un journal de bord est imposé.
Dans les deux cas, le revenu imposable sera la somme des revenus locatifs minorés des charges comme les assurances ou les intérêts d’emprunts. En effet, le régime réel signifie que toutes les dépenses seront calculées pour leurs valeurs exactes.
Vous pouvez toujours opter pour le régime micro BIC et obtenir un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus de location. Si vous voulez passer au réel, il suffit d’adresser une demande au fisc au plus tard le 1er février de l’année d’imposition.
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Pour chapeauter le statut de LMNP réel, il faut envoyer le formulaire P01 au Greffe du Tribunal de Commerce pour obtenir un numéro SIRET. Ensuite, faire une requête de levée d’option lors de la déclaration de revenus ou l’envoyer en lettre recommandée au centre des impôts des entreprises.