- L’investissement immobilier est rentable à long termes.
- L’investissement locatif est le plus privilégié en France.
- Pour optimiser ses revenus fonciers, il faut choisir les bons dispositifs de défiscalisation immobilière : Pinel, déficit foncier, etc.
Comment réaliser un investissement dans l’immobilier réussi ? Quel dispositif choisir pour optimiser ses revenus ? A qui se fier pour réussir son investissement ? Pour essayer de comprendre ce qu’il en est, commencez par lire notre article : qu’est ce que la loi Monuments Historiques ?
Qu’est-ce que les revenus fonciers ?
D’un point de vue général, ils concernent les loyers perçus dans le cas d’une location nue où les revenus locatifs sont pris en compte dans l’assiette de l’impôt sur le revenu.
La location meublée quant à elle, ne génère pas de revenus fonciers, mais des revenus commerciaux.
Ainsi, ces revenus peuvent représenter une part importante des impôts du contribuable et sont notamment les plus taxés (45,50 %, 56,50 % voire 60,50 % pour les revenus les plus élevés) et pour 3 principales raisons :
- Ils ne bénéficient pas de l’abattement de 10 % pour frais professionnels au même titre que les revenus du travail ou les rentes de retraite
- Ils sont imposés sur la Tranche Marginale d’Imposition TMI ou du foyer fiscal
- Ils sont majorés de 15,5% de la taxation les prélèvements sociaux CSG et CRDS
Toujours pour plus d’informations sur la manière d’optimiser votre investissement dans le locatif, consultez également notre article : qu’est ce que la loi Malraux ?
Comment optimiser ses revenus fonciers ?
- La loi Pinel
Venu remplacer la loi Duflot depuis 2015, ce dispositif accorde aux bénéficiaires une réduction d’impôt sur le long terme notamment sur 6 ans, 9 ans voire même 12 ans. Son enjeu majeur est de promouvoir l’investissement immobilier grâce à la création d’immobilier dans des zones où il y a peu de logements. Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, des clauses spécifiques sont à respecter.
- Le déficit foncier
Le principe de ce dispositif est d’acquérir un bien immobilier nécessitant d’importantes rénovations, et de les réaliser en vue d’en faire un investissement locatif à usage d’habitation durant 2 à 3 ans. Il est octroyé lorsque les charges de propriété supportées par le propriétaire (comme les frais d’entretien, les taxes, les intérêts d’emprunts…) sont supérieures aux loyers qu’il perçoit.
Le montant des travaux réalisés est considéré comme une charge, donc déductible de votre revenu foncier. Ce déficit est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an.
Néanmoins, « l’Année blanche » a conduit à la création d’un mécanisme particulier dans le cadre de ce dispositif d’optimisation.
- Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété n’est pas une pratique très répandue. Pourtant, d’un point de vue fiscal, l’acquisition d’un bien en démembrement de propriété est également intéressante pour réduire les coûts fiscaux.
Le démembrement consiste à répartir son patrimoine entre usufruitier et nu-propriétaire. L’usufruitier est la personne possédant le droit d’utiliser un bien ou d’en percevoir les revenus sur une période donnée.
Quant au nu-propriétaire, il devient le plein propriétaire à la fin d’un usufruit. De ce fait, le démembrement de propriété permet de réaliser une optimisation fiscale intéressante.
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Investir dans l’immobilier est synonyme de constitution d’un patrimoine immobilier et d’une assurance vie. Néanmoins, la gestion de patrimoine n’est pas un jeu d’enfants. Les revenus fonciers constituent en France, les impôts les plus taxés. De ce fait, il convient de les optimiser soit grâce à la réduction d’impôt Pinel, soit en faisant des travaux afin de diminuer le revenu imposable via le déficit foncier ou encore avec le démembrement de propriété.