- Dans un bail commercial en loi Pinel, les deux parties peuvent négocier le contenu du contrat de location.
- Cela en va de même pour le montant du dépôt de garantie qu’exige le propriétaire avant l’entrée du locataire dans le logement.
Quand vous réalisez un investissement immobilier, il est important de prévoir les éventuels risques. En effet, un loyer non payé peut nuire à votre investissement et créer des conflits avec vos locataires. Pour éviter cela, il est important de rédiger un bail qui soit conforme à vos intérêts, mais aussi à ceux de vos locataires. Pour comprendre ce qu’il faut inclure dans votre bail, consultez notre article : garantie de loyer impayé et caution bancaire : que retenir ?
Le dépôt garantie vis-à-vis de la loi Pinel
Lors de la signature d’un bail commercial, le propriétaire réclame souvent une caution d’ordre dépôt de garantie. À mettre de côté au cours du bail, cette somme est destinée à payer les obligations locatives à la charge du locataire. Les dépenses couvertes sont notamment les loyers impayés et la réparation du logement après son départ.
L’existence de ce cautionnement est favorable dans le cadre de la loi Pinel, entrée en vigueur depuis le 1er septembre 2014. Cette loi de défiscalisation s’adresse aux investisseurs désireux de réduire le montant à payer de leur impôt. En contrepartie, elle requiert certaines conditions, à commencer par le plafonnement du loyer.
Avec un investissement Pinel, les locataires sont couverts vis-à-vis du défaut de paiement des loyers. Mais grâce au dépôt garantie, le bailleur sera d’autant plus rassuré. Cependant, la caution doit être inscrite dans le contrat de location. Quant aux modalités de règlement et montant, les deux parties sont libres d’en discuter.
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Quel est le montant du dépôt garantie ?
D’une manière générale, le dépôt garantie n’est pas un engagement d’ordre public. D’ailleurs, la loi n’a prévu aucune disposition légale contraignante. Néanmoins, cette pratique permet aux bailleurs de couvrir les dettes des locataires à destination des lieux concernés par l’investissement. En ce qui concerne la somme cautionnée, la loi ne fixe ni le maximum ni le minimum requis.
Le montant du dépôt garantie reste négociable entre les deux parties. Le bailleur peut fixer un cautionnement correspondant à trois termes de loyers, du moment que le locataire accepte. Sinon, une négociation doit avoir lieu et le montant convenu doit être rédigé dans le bail commercial.
Or, si le montant des loyers payés d’avance excède les deux termes de loyers, le propriétaire doit un intérêt au profit du locataire. À cet effet, le montant à restituer lors de la clôture des baux commerciaux doit être majoré des intérêts produits. Nonobstant, le bailleur peut décider de retenir la somme sous certaines conditions.
Modalité de restitution du dépôt garantie
Au terme de chaque période triennale, c’est-à-dire au-delà de 3 ans d’engagement locatif, une révision du loyer a lieu. Cette opération peut être à l’initiative du bailleur comme le locataire. Sur ce, la valeur locative applicable est référencée sur les caractéristiques du bien, les obligations des parties et le prix du marché.
Sous le régime Pinel, le début et la cession du bail sont soumis à un état des lieux. Si les deux résultats concordent, le dépôt de garantie sera remis entre les mains du locataire sous un délai d’un mois. Autrement, il faut attendre deux mois. Par contre, si les deux parties sont d’accord sur le renouvellement du bail, la restitution n’est pas obligatoire.
Dans l’hypothèse où le bailleur décide de vendre la maison en cours de bail, la restitution du dépôt de garantie reste à sa charge, mais pas à celui du nouveau propriétaire. Si le locataire doit quitter les lieux, une indemnité d’éviction doit être jointe.
FAQ
D’un point de vue gouvernemental, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Cependant, la plupart des bailleurs en pratiquent.
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