- Constater un déficit foncier en régime micro foncier est impossible.
- Cependant, les déficits antérieurs au régime micro foncier sont imputables sur le revenu net foncier, selon les conditions de droit commun.
L’investissement dans l’immobilier peut vous rapporter énormément si vous savez vous y prendre. En effet, il existe de nombreux dispositifs fiscaux qui peuvent vous aider à optimiser vos revenus fonciers. Il y a aussi différents régimes fiscaux qui allègent davantage vos impôts. Pour en savoir plus, consultez notre article : comment optimiser ses revenus locatifs ?
Ce qu’il faut entendre par micro foncier
On entend d’abord par régime micro foncier un régime fiscal touchant exclusivement les revenus fonciers, autrement dit, les revenus perçus de la location de bien immobilier nu, tel qu’une maison, un appartement, un local professionnel ou commercial, un garage, une remise, une cave, un terrain, etc.
Dans ce régime, le propriétaire n’a pas besoin de déduire de ses rendements fonciers les charges liées à son investissement locatif (intérêts d’emprunt, les dépenses de travaux de réparation et d’amélioration, les primes d’assurance, etc.), contrairement au régime réel. Et pour cause, un abattement de 30 % va s’appliquer sur la somme déclarée, au titre des charges déductibles des revenus.
Il est à souligner que le régime micro foncier s’applique lorsque les rendements locatifs bruts annuels du propriétaire n’excèdent pas 15 000 €. Tant que ce seuil n’est pas dépassé, il a cependant le choix entre le régime micro foncier et le régime réel, quelle que soit la nature de la location (location nue ou location meublée).
Comment optimiser son investissement dans le locatif ? Quel dispositif utiliser ? Pour en savoir plus, consultez également notre article : qu’est ce que la loi Malraux ?
Les règles d’imputation du déficit dans le foncier
Dans le cadre d’un investissement immobilier, le bailleur est en cas de déficit lorsque le montant des charges qu’il supporte dépasse les revenus locatifs qu’il perçoit.
D’une manière générale, ce déficit est imputable sur le revenu foncier global, mais avec une limite de 10 700 € par an. Pour que cette règle s’applique, il faut que le bien soit mis en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. En cas d’existence d’un surplus, celui-ci est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il en est de même pour les déficits dans le foncier causés par les intérêts d’emprunts.
Le recours au mécanisme de déficit foncier procure un avantage au propriétaire, dans la mesure où celui-ci lui permet de réduire le montant de l’impôt sur le revenu de son foyer fiscal. D’autant plus que le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € ne s’applique pas sur ce mécanisme.
Comment se fait l’imputation du déficit dans le cadre d’un régime micro foncier ?
Comme nous l’avons évoqué plus haut, aucune charge de propriété n’est à déduire des rendements fonciers bruts. Ces frais et charges sont remplacés par l’abattement forfaitaire de 30 %. De ce fait, le propriétaire ne doit pas constater de déficits, contrairement au cas du régime réel.
Cependant, il est probable qu’il y ait des déficits fonciers constatés antérieurement à l’application du régime micro-foncier. En effet, si ceux-ci sont reportables sur les revenus globaux au 1er janvier de la première année d’application, ils sont ainsi imputables sur le revenu net foncier. Mais cela se fait selon les conditions de droit commun.
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Le calcul du déficit foncier se fait en trois étapes. Tout d’abord, il faut déterminer le total des revenus immobiliers bruts, ses intérêts d’emprunts et d’autres charges. Puis les charges occasionnées des intérêts d’emprunt sont à déduire du revenu brut total. Au cas où le résultat serait négatif, cela constitue alors un déficit à imputer sur les revenus locatifs des années suivantes. La dernière étape consiste à imputer les autres dépenses sur les revenus nets. Si le résultat est négatif, il faut alors le déduire du revenu global dans la limite de 10 700 €.