- Le droit de propriété peut être démembré en un droit en nue-propriété, celui de l’usage et celui de la jouissance.
- On distingue ainsi, le nu-propriétaire et l’usufruitier
- En principe, le nu-propriétaire détient la propriété légale, tandis que l’usufruitier a le droit de jouissance et d’usage. De ce fait, il lui revient de s’acquitter des impôts fonciers.
Tous propriétaires et utilisateurs de bâtiments sont soumis aux taxes locales. Ce sont les communes qui les perçoivent, et ils sont différents des impôts sur le revenu. Pour mieux comprendre le sujet, consultez notre article : location meublée pour étudiant : qui paye la taxe d’habitation ?
Comment se passe le démembrement ?
Il est important de noter préalablement que lorsque les biens immobiliers sont placés sous le régime d’un droit de propriété en démembrement, les règles qui lui sont applicables sont bien spécifiques. Pour rappel, le droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement en deux. Dans la pratique, cela signifie que le droit de propriété est détenu par deux personnes, deux propriétaires distincts. Il s’agit d’une partie du nu-propriétaire et de l’autre, de l’usufruitier.
Le nu-propriétaire détient la nue propriété, tandis que l’usufruit reviendra à l’usufruitier. Cela signifie que le bien immobilier appartient à celui qui dispose de la nue propriété, mais l’usufruitier, lui, va en avoir l’usage et la jouissance.
Étant titulaire de l’usage et de la jouissance du bien immobilier, l’usufruitier a le choix, soit d’occuper le logement à titre de résidence principale, soit de le faire louer. S’il décide de mettre l’immeuble en location, il sera seul à encaisser les rendements fonciers, notamment les loyers perçus.
Mais à côté de ses droits, un propriétaire devra également s’acquitter de certaines charges, dont les impôts à verser auprès des collectivités.
Comment travaillent les collectivités locales et territoriales pour percevoir ces taxes locales ? Comment calculer la valeur locative, base des taxes locales ? Pour le savoir, consultez notre article : qu’est ce que la taxe d’habitation ?
Qui paie les impôts sur le foncier ?
En termes d’impôts fonciers, la question peut se poser : qui en est redevable ? Le principe est le suivant : l’usufruitier devra s’acquitter des taxes locales, dont la taxe foncière. Le principe est simple, la taxe est établie au nom du propriétaire qui a l’usage de la propriété et qui en perçoit les revenus fonciers. Dans ce cas-ci, en principe, ce sera l’usufruitier.
Par définition, à titre de rappel, l’usufruit est entendu comme le droit de jouir du bien. Les impôts sur le foncier sont établis au nom de celui qui a le droit de jouissance sur les rendements fonciers et donc celui qui va percevoir directement ces revenus, notamment l’usufruitier.
Dans certains cas par ailleurs, exceptionnellement, une convention peut être établie entre les parties pour désigner celui qui devra régler les impôts sur le foncier. Mais dans ce cas, même la disposition des choses dans la pratique pourrait changer, quant à la jouissance et l’occupation du bien immobilier. L’usufruitier, dans ce cas, ne s’est vu conférer qu’un droit d’usage et non de jouissance sur le bien immobilier.
Comment régler les impôts sur le foncier ?
Les impôts sur le foncier font partie des impôts locaux, perçus auprès des collectivités territoriales. Ils ont été établis dans le but de financer les services et les infrastructures locaux. Ils sont réglés par l’usufruitier qui a obtenu son droit de jouissance au 1er janvier de l’année. D’ailleurs, pour toute une année entière, c’est la situation au 1er janvier qui sera prise en compte.
Pour les propriétés bâties, on parlera de la taxe foncière sur propriété bâtie. Si le bien immobilier est un terrain, l’usufruitier sera redevable d’une taxe foncière sur propriété non bâtie.
FAQ
Dans le droit d’usage, en principe on parlera d’un droit d’usage à vie, l’usufruitier a le droit d’user, soit d’utiliser le bien en l’occupant. Par contre, quand on parle de droit de jouissance, il peut soit l’occuper soit le louer. Étant titulaire du droit d’usage seulement, il ne fait qu’occuper sans avoir le droit de le louer.
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