Loi scellier

La loi Scellier a été créée en 2009 et visait à remplacer les anciennes lois de défiscalisation Robien et Borloo.
La loi Scellier concernait tous les contribuables français qui désirent réaliser un investissement locatif et bénéficier d'une réduction de leur imposition.
La loi Scellier a été remplacée successivement par la loi Duflot puis par la loi Pinel.

Loi Scellier : présentation du dispositif

Création de la loi Scellier

Le dispositif Scellier est une loi de défiscalisation mise en place le 1er janvier 2008 par l’article 31 de la loi de finances et ayant pris fin en décembre 2012. Elle est venue progressivement remplacée la loi Robien et la loi Borloo qui ont pris fin au 31 décembre 2009.  L’objectif du dispositif était d’encourager l’investissement locatif dans des logements neufs ou en futur état d’achèvement, en offrant une réduction d’impôts au propriétaire du bien.

Scellier libre et intermédiaire, quelles différences ?

Il existe deux versions de la loi Scellier :

Le Scellier libre (ou Scellier classique) : si le propriétaire choisit cette option il devra louer son bien pour une durée minimale de 9 ans et respecter les plafonds de loyer suivant :

  • 16,3 € / m carré en zone A
  • 22,0 € / m carré en zone A bis
  • 13,2 € / m carré en zone B1
  • 10,4 € / m carré en zone B2

Le Scellier intermédiaire : si l’investisseur choisir cette option, il sera soumis à des plafonds de loyers bien inférieurs au Scellier libre :

  • 12,9 € / m carré en zone A
  • 17,3 € / m carré en zone A bis
  • 9,9 € / m carré en zone B1
  • 8,5 € / m carré en zone B2

Si le Scellier intermédiaire semble moins intéressant en proposant des plafonds bien plus bas, il offre néanmoins une fiscalité fortement avantageuse pouvant atteindre 32% du prix du bien contre seulement 25% dans le cadre du Scellier libre.

Ainsi il convient avant de choisir l’une ou l’autre des options de se poser la question du but de votre investissement locatif. Est-ce un simple investissement pour revendre quelques années plus tard et réaliser une plus-value ? Est-ce un investissement long-terme dans l’idée de rembourser ses mensualités grâce aux revenus fonciers ? Dans le premier cas il sera plus judicieux de choisir le Scellier libre, et dans le deuxième cas, le Scellier intermédiaire.

Quelles sont les conditions pour pouvoir réaliser un investissement en loi Scellier ?

Les conditions encadrant le bien et sa location

Pour bénéficier du dispositif Scellier, le propriétaire devra :

  • acheter un logement neuf ou en futur état d’achèvement
  • louer son bien nu (non meublé)
  • louer son bien à titre d’habitation principale (il ne pourra donc par exemple pas être une résidence de vacances)
  • louer son bien pour une durée minimale de 9 ans
  • respecter les zones et les différents plafonds de loyers établis en fonction de la zone du bien (A, A bis, B, BA, B2, V)
  • par ailleurs le bien devra respecter certaines normes éco-responsables ou bien être réhabilité par des travaux de rénovation, afin de répondre aux exigences écologiques actuelles.

Les conditions s’appliquant au locataire

Le locataire doit respecter 2 conditions :

  • il ne pourra faire partie du foyer fiscal du propriétaire
  • son revenu devra respecter les différents plafonds prévus par le dispositif. Ces derniers dépendent de la zone du bien, mais également de sa situation personnelle (marié, célibataire, avec ou sans personne à charge…)

Réussir son investissement immobilier en Scellier

Démarches préalables pour réaliser un investissement Scellier

Lorsqu’un contribuable réalise un investissement en loi Scellier, pour pouvoir jouir des droits permis par le dispositif, il devra joindre à sa déclaration de revenu une note annexe comprenant :

  • L’adresse du bien
  • L’identité du propriétaire et du locataire
  • Le montant du loyer
  • Une copie du bail
  • L’avis d’imposition (ou de non-imposition du locataire)

Quelle réduction d’impôt prévoit le dispositif ?

Le Scellier libre permet une réduction d’impôt sur le revenu sur les investissements réalisés. Ces derniers ont varié au cours des années :

– pour une acquisition entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010 elle était de 25% du prix du logement

– à partir du 1er janvier 2011 elle a été abaissée à 22%

– enfin en 2012, le taux a nettement diminué puisqu’il est passé à 13%.

A noter que si la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt à payer, la différence pourra être reportée sous forme de crédit d’impôt pour les 6 années successives.

Cette réduction d’impôts, même si elle a été de moins en moins avantageuse au fil des années permet au contribuable d’alléger sa fiscalité et de se constituer en parallèle un patrimoine immobilier.

Autres avantages prévus par la loi Scellier

La réduction d’impôt permises par le dispositif permet d’alléger la fiscalité de l’investisseur. En plus du cadeau fiscal qui lui est offert il pourra également :

se créer un patrimoine immobilier grâce à l’acquisition de son bien

anticiper sa retraite grâce à ses revenus locatifs, à ses économies d’impôt et à son patrimoine immobilier

– revendre son bien lorsque le délai minimal de location prévu par le dispositif sera dépassé, afin de générer une plus-value.

Loi Scellier en 2019

En 2019 la loi Scellier n’est plus en vigueur. Elle n’est plus que l’ancêtre de la loi Pinel. Remplacée en 2013 par la loi Duflot, puis en 2014 par la loi Pinel, c’est bien cette dernière qui est encore en vigueur à l’heure où ces lignes sont écrites.


FAQ

Il est parfaitement possible de revendre son bien avant les 9 ans prévus par le dispositif, mais dans ce cas il vous faudra rembourser l’intégralité des réductions fiscales obtenues.

La loi Scellier prévoit deux types de plafonds :

  • un plafonnement de loyer en fonction de la zone du bien
  • un plafond de ressources pour le locataire qui dépend de sa situation personnelle (seul, en couple, avec ou sans personne à charge…)

Pour déclarer ses impôts en loi Scellier, le contribuable devra souscrire à 2 déclarations :

  • la déclaration 2042 en indiquant le montant de l’investissement réalisé
  • la déclaration 2044 où il déclarera ses revenus fonciers et également les charges locatives qu’il a réglées.